청주지방법원 2025타경51474. 청주시 흥덕구 비하동 효성아파트 101동 606호, 전용 45.32㎡ 아파트입니다. 감정가 115,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 4,641,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기가 존재하는 전형적인 보증금 인수형 경매입니다.
임차인 강종순은 2022.08.31. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.09.13. 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025.07.08.입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 경매 최저가와 실제 취득 부담을 구분해야 합니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들어 매수인이 떠안을 보증금이 커집니다. 낙찰가가 내려간다고 총취득 부담이 같은 비율로 낮아지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 300 효성아파트 제101동 제6층 제606호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 2순환로1050번길 13-14 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.32㎡ · 지하 1층, 지상 15층 중 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 주식회사태현민 (2022.08.31. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,641,000원 (9회 유찰 · 감정가의 약 4%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,673,768원 |
| 매각기일 | 2026.10.14. |
| 인수 대상 | 강종순 주택임차권등기 · 미배당 보증금 인수 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 한국주택은행·주택사업공제조합·농업협동조합중앙회·신한은행 관련 근저당과 과거 가압류·압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 핵심은 기존 말소 권리가 아니라 2024년에 등기된 주택임차권과 2025년 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미배당액 승계
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 강종순 건물 전부 · 주거 을구 순위 10번 |
전입 2022.08.31. 점유개시 2022.08.31. 확정 2022.08.31. 임차권등기 2024.09.13. |
115,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
미배당액 승계 배당요구 있음 |
실제 임차인 1명. 강종순은 주택임차권등기를 통해 보증금 반환채권을 공시하고 있으며, 우선변제권에 따라 매각대금에서 배당받을 수 있습니다. 하지만 현재 최저매각가로는 보증금 전액을 지급할 수 없습니다.
| 임차보증금 | 115,000,000원 |
|---|---|
| 현재 회차 예상 매각가 | 4,641,000원 |
| 집행비용 추정 | 483,538원 |
| 임차인 예상배당 | 4,157,462원 |
| 매수인 예상 인수 | 110,842,538원 |
| 실질취득 부담 | 115,483,538원 |
③ 시세 비교 — 실질취득으로 보면 저가 물건이 아니다
동일 단지 효성아파트의 전용 45.32㎡ 최근 12개월 실거래 12건 평균은 108,416,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 15층의 96,000,000원입니다. 최저매각가만 비교하면 최근 평균의 4.3%지만, 실제로 비교해야 하는 가격은 인수액을 포함한 실질취득 부담입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 45.32㎡ | 15 | 96,000,000원 |
| 2026.08 | 45.32㎡ | 8 | 116,500,000원 |
| 2026.07 | 45.32㎡ | 9 | 116,500,000원 |
| 2026.07 | 45.32㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2026.05 | 45.32㎡ | 12 | 103,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 14 | 116,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 45.32㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 45.32㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 45.32㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.32㎡ | 12건 | 108,416,666원 |
실거래 범위는 96,000,000원~117,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 부담 115,483,538원은 최근 12개월 평균보다 7,066,872원 높고, 최신 거래 96,000,000원과 비교해도 상당히 높습니다. 특히 비교 대상인 해당 물건과 동일한 6층 거래가 2026년 4월 104,000,000원이었다는 점도 가격 검토에 참고할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 483,538원 |
| 1. 임차인 강종순 · 우선변제 | 115,000,000원 | 4,157,462원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 119,673,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 추정 배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 강종순의 보증금 일부 변제에 사용됩니다. 임차인의 미배당 보증금 110,842,538원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 유지된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 승계합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 그만큼 인수할 보증금이 늘어 전체 취득 부담은 보증금 115,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 아래 금액은 각 회차별 추정 배당을 반영한 수치입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 4,641,000원 | 110,842,538원 | 115,483,538원 |
| 10회 유찰 시 | 3,248,700원 | 112,209,777원 | 115,458,477원 |
| 11회 유찰 시 | 2,274,090원 | 113,166,844원 | 115,440,934원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 흥덕구 복대동 소재 흥덕고등학교 북동측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 15층 건물의 6층입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기·화재 관련 설비가 있습니다.
- 도로. 대상물건 동측·서측·북측에 폭 10~20m 내외의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 공시지가 889,400원/㎡입니다.
- 환금성. 효성아파트는 894세대, 1995.09.12. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래는 96,000,000원~117,000,000원으로 편차가 있으며, 현재 회차 실질취득 부담은 최근 거래 평균보다 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 을구 순위 10번 강종순 주택임차권등기의 대항력과 보증금 인수 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 총취득금액으로 판단. 최저가 4,641,000원이 아니라 현재 회차 예상 실질취득 부담 115,483,538원을 기준으로 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 임차인 배당 및 잔액 확인. 보증금 115,000,000원 중 예상배당 4,157,462원을 제외한 110,842,538원이 현재 회차의 예상 인수액입니다. 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 배당요구 및 임차권 처리. 임차인의 배당요구와 임차권등기, 보증금 반환 및 인도 절차를 함께 검토해야 합니다. 낙찰만으로 임차권 문제가 자동 해소된다고 전제해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 10회·11회 유찰 시에도 실질취득 부담이 약 115,000,000원 수준에 머무는 구조입니다. 최저가 하락만으로 투자 매력이 개선된다고 판단하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 실제 점유·주택 상태·미납 관리비 등을 직접 확인하고, 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료와 실거래 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “464만원에 낙찰받아도 464만원짜리 집은 아니다”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 대비 극단적으로 저렴한 물건처럼 보입니다. 그러나 그 가격의 이면에는 115,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 있습니다. 현재 회차 기준 낙찰대금 4,641,000원에 예상 인수액 110,842,538원을 더하면 실질취득 부담은 115,483,538원입니다.
이는 동일 면적 최근 12개월 평균 108,416,666원과 최신 거래 96,000,000원을 모두 웃돕니다. 더욱이 10회·11회까지 유찰되더라도 미배당 보증금 승계액이 늘어나 전체 부담은 보증금 수준에 머무릅니다. 9회 유찰은 가격 할인보다 선순위 임차권의 부담을 먼저 살펴봐야 하는 신호입니다. 입찰 여부는 겉으로 보이는 최저가가 아니라 실제 인수액과 총취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
