6,630,000원
청주지방법원 2025타경51474. 청주 흥덕구 비하동 효성아파트 101동 6층 606호, 전용 45.32㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사태현민이며 2022년 5월 29일 매매를 원인으로 거래가액 115,000,000원에 취득했습니다. 현재 감정가는 115,000,000원이지만 8회 유찰돼 최저매각가는 불과 6,630,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서 최저가 하락은 곧 매수 원가 하락을 뜻하지 않습니다.
임차인 강종순은 2022년 8월 31일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024년 9월 13일에는 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 7월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 비하동 300 효성아파트 101동 6층 606호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.32㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 지하1층, 지상15층 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사태현민 (2022.05.29. 매매 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 6,630,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 119,673,768원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 663만원 뒤에 1.089억 인수가 있다
현재 살아 있는 핵심 권리는 강종순의 주택임차권입니다. 임차보증금은 115,000,000원, 전입·점유개시는 2022.08.31, 확정일자도 2022.08.31이며 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사합니다. 하지만 매각대금 6,630,000원에서 집행비용 519,340원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 6,110,660원뿐입니다. 따라서 보증금 중 108,889,340원이 미배당으로 남고, 매각물건명세서 기재대로 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강종순 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.31 | 2022.08.31 | 115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 108,889,340원 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고로 합산되는 임차보증금은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
효성아파트 전용 45.32㎡의 최근 거래 12건 평균은 108,750,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 8층 116,500,000원, 최근 12건 범위는 100,000,000원~117,000,000원입니다. 현재 회차의 최저가만 최근 평균과 비교하면 6.1%에 불과하지만, 이는 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 45.32㎡ | 8 | 116,500,000원 |
| 2026.07 | 45.32㎡ | 9 | 116,500,000원 |
| 2026.07 | 45.32㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2026.05 | 45.32㎡ | 12 | 103,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 14 | 116,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2026.04 | 45.32㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.03 | 45.32㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 45.32㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2026.02 | 45.32㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 45.32㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.32㎡ | 12건 | 108,750,000원 |
현재 실질취득액 115,519,340원은 최근 12개월 평균 108,750,000원의 106.2% 수준입니다. 최신 거래 116,500,000원과는 비슷한 가격대지만 최근 평균을 웃돌기 때문에, 8회 유찰이라는 외형만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “큰 폭의 가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 519,340원 |
| 1. 임차인 강종순 보증금 | 115,000,000원 | 6,110,660원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 119,673,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 108,889,340원은 매수인 인수. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 가정에서 배당 0원이며 청구액 119,673,768원 전액이 미배당입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 순위와 금액에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 인수는 올라간다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 8회 유찰 | 6,630,000원 | 108,889,340원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 4,641,000원 | 110,842,538원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 3,248,700원 | 112,209,777원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며 전용면적은 45.32㎡입니다.
- 입지. 흥덕고등학교 북동측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 도로. 대상물건 동측·서측·북측으로 폭 약 10~20m의 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류·중로2류와 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 5필 일단지의 대체로 평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 889,400원/㎡입니다.
- 단지. 효성아파트는 894세대, 1995.09.12 준공이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단의 기준을 6,630,000원으로 잡으면 안 됩니다. 현재 회차 매수인 인수액 108,889,340원을 반드시 합산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 강종순의 전입일 2022.08.31·확정일자 2022.08.31·임차권등기 2024.09.13과 보증금 115,000,000원을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 실제 배당표 확정 전까지 인수액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 108,750,000원, 최신 거래 116,500,000원, 최근 거래 범위 100,000,000원~117,000,000원과 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세·집행비용 등 실제 인수 또는 배당에 영향을 줄 수 있는 금액을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “663만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 모든 판단은 한 가지에서 갈립니다. 최저매각가와 실질취득액을 혼동하지 않는 것입니다. 8회 유찰 끝에 최저가는 6,630,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 강종순의 보증금 115,000,000원 중 현재 회차에서 108,889,340원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차의 실질 부담은 115,519,340원으로, 최근 12개월 동일면적 평균 108,750,000원보다 높습니다.
추가 유찰 역시 본질을 바꾸지 않습니다. 9회·10회 유찰로 최저가가 더 내려가면 그만큼 임차보증금 미배당 인수액이 증가합니다. 최신 실거래 116,500,000원과 비슷한 가격대까지 총 부담이 고정되는 구조이므로, 이 물건은 “초저가 낙찰 기회”가 아니라 “대항력 임차보증금 인수형 경매”로 봐야 합니다. 결론은 최저가는 매우 낮지만 실질취득 기준 가격 메리트는 제한적입니다.
