서울남부지방법원 2023타경118641. 강서구 화곡동 엘케이드림빌 제2층 제202호, 전용 27.01㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 163,000,000원이지만 9회 유찰돼 최저매각가는 21,878,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 인수액이 취득비용을 결정하는 구조입니다. 임차권자 조진숙은 2018.06.01 전입과 확정일자를 갖추었고, 말소기준인 2023.09.12 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 793,804원을 제외한 21,084,196원이 조진숙에게 우선 배당되고, 보증금 잔액 128,915,804원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득 기준은 21,878,000원 + 128,915,804원 = 150,793,804원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 배당액이 감소하는 만큼 인수액이 늘기 때문에 총비용은 약 150,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경118641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.01㎡ · 지상 8층 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2016.09.21 · 16세대 |
| 소유자 | 황태원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 21,878,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조진숙 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 이용상태 | 현황 다세대주택 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 2016.10.10 설정된 남구로신용협동조합 근저당권 1,924,000,000원은 2017.02.06 이미 말소됐고, 2017년과 2021년의 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.09.12 강제경매개시결정입니다. 조진숙의 전입·점유·확정일자는 2018년으로 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인·점유자 분석
확인된 임차인·점유자는 4명입니다. 조진숙은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권이 명확합니다. 나머지 3명은 보증금 또는 확정일자·전입일이 확인되지 않아 대항력과 추가 승계액을 확정할 수 없습니다.
| 성명 / 점유 | 전입 · 확정일자 | 보증금 · 배당요구 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 조진숙 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2018.06.01 확정 2018.06.01 | 150,000,000원 배당요구 2023.09.12 | 대항력 有 우선변제 승계 128,915,804원 |
| 박종길(조진숙의 배우자) 202호 | 전입 2018.06.01 확정일자 미상 | 보증금 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 유재욱 202호 · 주거 | 전입 2019.06.03 확정일자 미상 | 보증금 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 조진숙의 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 보증금 미상 배당요구 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 미상 |
또한 임차권자 조진숙과 강제경매 신청채권자 조진숙이 동일합니다. 임차보증금 반환채권을 기초로 직접 강제경매를 신청한 구조로 보이지만, 관계인 가능성과 가장임차인 의심이 표시돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유자료·집행권원의 원본 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
엘케이드림빌의 확인 거래는 1건입니다. 2023.08 전용 29.56㎡, 8층이 325,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건은 전용 27.01㎡, 2층이므로 면적과 층이 다르고 표본도 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 29.56㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 1건 평균 | 29.56㎡ | 1건 | 325,000,000원 |
현재 최저가 21,878,000원을 거래가와 직접 비교하는 것은 잘못입니다. 조진숙의 확인된 인수액을 합친 실질취득 기준 150,793,804원은 최신 확인 거래 325,000,000원의 46.4%입니다. 금액 차이는 크지만, 거래 표본이 1건이고 면적·층이 다르며, 별도 임차인 승계액과 공부상 용도 차이가 해결되지 않았으므로 이를 곧바로 “시세보다 싸다”는 결론으로 연결하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,878,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 793,804원 |
| 1. 임차인 조진숙 보증금 | 150,000,000원 | 21,084,196원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 조진숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 조진숙의 임차보증금에 배당되는 가정입니다. 보증금 미배당액 128,915,804원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰이 더돼도 실질취득액은 거의 그대로다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 9회 유찰 회차 | 21,878,000원 | 128,915,804원 | 150,793,804원 |
| 10회 유찰 시 | 17,502,400원 | 133,212,643원 | 150,715,043원 |
| 11회 유찰 시 | 14,001,920원 | 136,650,115원 | 150,652,035원 |
낙찰가가 21,878,000원에서 14,001,920원으로 내려가도, 확인된 실질취득 기준은 150,793,804원에서 150,652,035원으로 소폭만 줄어듭니다. 매각대금이 감소하면 조진숙이 배당받는 금액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 사건에서 추가 유찰은 취득비용을 크게 낮추는 장치가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·근린공원이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.09.21 사용승인된 지상 8층 철근콘크리트 건물로, 개별난방·급배수·주차장· 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 3,903,000원/㎡입니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이지만 실제로는 다세대주택으로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 없으나, 공부상 용도와 현황이 일치하지 않습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물이고 동일 건물 경매 통계는 평균 9.0회 유찰·매각률 0.0%입니다. 용도 불일치까지 있어 일반 주거용 다세대보다 매수층과 금융조건 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 취득원가 기준. 최저가 21,878,000원이 아니라 확인된 실질취득 기준 150,793,804원을 출발점으로 계산하세요.
- 점유자 3명 확인. 박종길·유재욱·조진숙의의 임대차계약서, 보증금, 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부와 조진숙 임대차와의 동일성을 확인해야 합니다.
- 조진숙 채권 검증. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 보증금 지급자료, 점유자료, 반환채권 및 집행권원의 내용을 원본으로 대조하세요.
- 용도 불일치. 공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황 주거라는 차이가 담보대출·전입· 매도에 미치는 영향을 금융기관과 관할기관에 확인하세요.
- 내부 상태. 실지조사 당시 거주인 부재·폐문으로 내부구조가 공부와 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 매각 상태. 매각기일의 변경·재지정·매각결과와 매각물건명세서 정정 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “2,187만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 21,878,000원이지만, 조진숙의 선순위 임차보증금 잔액 128,915,804원을 합치면 확인된 실질취득 기준은 150,793,804원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총비용은 150,000,000원 안팎에서 사실상 고정됩니다.
확인 거래 325,000,000원과 비교하면 금액 여지는 있으나, 거래 표본은 1건이고 대상과 면적·층이 다릅니다. 더 중요한 문제는 별도 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명, 신청채권자와 임차권자의 동일성, 공부상 의원과 현황 주거의 불일치, 9회 유찰과 낮은 환금성입니다. 가격은 조건부, 권리는 고위험. 미상 임대차관계와 용도 문제가 해소되기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰할 사건이 아닙니다.
