서울남부지방법원 2023타경118641. 화곡동 엘케이드림빌 제2층 제202호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가 163,000,000원이 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 14,002,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 저가처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
조진숙은 2018.06.01 전입·확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 150,000,000원입니다. 현재 매각가를 14,002,000원으로 가정하면 집행비용 652,036원 이후 조진숙에게 13,349,964원이 배당되고, 남는 136,650,036원은 매수인이 인수합니다. 따라서 알려진 실질취득은 14,002,000원 + 136,650,036원 = 150,652,036원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경118641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 가로공원로 236-15, 제2층 제202호 (화곡동, 엘케이드림빌) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 현황 다세대주택 · 27.01㎡ · 지상 8층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 황태원 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 14,002,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 조진숙 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
등기부상 2016.10.10 남구로신용협동조합 근저당권은 2017.02.06 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2023.09.12 강제경매개시결정입니다. 그런데 조진숙의 전입·점유는 2018년으로 그보다 앞서고, 임차권등기도 2023.09.12 접수되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차관계 — 알려진 1.5억 외 추가 확인이 필요하다
| 점유·임차 관계 | 부분 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박종길(조진숙의 배우자) | 202호 | 2018-06-01 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 유재욱 | 202호 · 주거 | 2019-06-03 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 조진숙 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2018-06-01 | 150,000,000원 | 대항력 有우선변제 有 |
| 조진숙의 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
조진숙은 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되므로 인수액을 계산할 수 있습니다. 반면 박종길(조진숙의 배우자)과 유재욱, 그리고 별도로 기재된 ‘조진숙의’는 보증금 또는 확정일자 등 핵심 정보가 확인되지 않습니다. 이들이 조진숙과 같은 임대차 관계의 가족·관계인인지, 별도의 독립 임차인인지에 따라 실제 인수부담이 달라질 수 있으므로 150,652,036원을 최종 총취득액으로 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4.3%가 아니라 ‘실질취득 약 46.4%’로 봐야 한다
면적 매칭 실거래로 확인되는 표본은 2023.08, 29.56㎡, 8층, 325,000,000원 1건입니다. 이 1건의 거래가가 평균·최고·최저와 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 29.56㎡ | 8 | 325,000,000원 |
| 평균 | 1건 | — | 325,000,000원 |
최저매각가 14,002,000원만 비교하면 실거래의 4.3%지만, 이 사건에서는 그런 비교가 의미가 없습니다. 조진숙 미배당 보증금까지 포함한 알려진 실질취득 150,652,036원을 기준으로 하면 325,000,000원의 약 46.4%입니다. 알려진 보증금만 놓고 보면 실거래 표본보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 추가 점유자의 보증금이 미상이라 가격 메리트를 확정하기에는 불확실성이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,036원 |
| 1. 임차인 조진숙 보증금 | 150,000,000원 | 13,349,964원 |
| 2. 경매개시결정 · 조진숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조진숙 임차보증금 중 136,650,036원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 알려진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 11회 유찰 | 14,002,000원 | 136,650,036원 | 150,652,036원 |
| 12회 유찰 시 | 11,201,600원 | 139,400,029원 | 150,601,629원 |
| 13회 유찰 시 | 8,961,280원 | 141,600,023원 | 150,561,303원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층, 사용승인일 2016.09.21이며 도시가스 개별난방·위생·급배수·주차장·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(의원)이나 실제로는 주택으로 이용 중입니다.
- 규모·환금성. 엘케이드림빌은 총 16세대이며, 면적 매칭 실거래는 1건으로 확인됩니다. 현재 경매는 11회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 알려진 실질취득은 150,652,036원입니다. 이후 유찰돼도 약 1.5억원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 조진숙 잔액 인수 확인. 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 박종길(조진숙의 배우자), 유재욱 및 별도 기재된 관계의 독립 임대차 여부·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 용도 문제 확인. 현황은 주택이지만 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)입니다. 이용·대출·매도 시 영향을 사전에 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 확인. 조진숙에 대한 관계인·가장임차인 의심 메모가 있으나 단정할 수 없으므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계 등 원자료 확인이 필요합니다.
- 실거래 표본 한계. 확인되는 면적 매칭 거래는 2023.08의 325,000,000원 1건뿐이므로, 한 건의 거래가만으로 현재 시세를 확정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “1,400만원 낙찰”이 아니라 “약 1.5억원 + 미상 인수위험”
이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가입니다. 11회 유찰돼 14,002,000원까지 내려왔지만, 조진숙의 150,000,000원 보증금 중 배당되지 않는 136,650,036원을 매수인이 떠안아야 하므로 현재 알려진 실질취득은 150,652,036원입니다. 12회·13회 유찰돼도 총액은 각각 150,601,629원, 150,561,303원으로 거의 변하지 않습니다.
그 금액은 확인되는 325,000,000원 실거래보다 낮지만, 박종길(조진숙의 배우자)·유재욱 등 추가 점유관계의 보증금이 미상이고, 공부상 제1종근린생활시설과 현황 주택 사이의 용도 차이, 11회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 더 유찰되기를 기다리는 것이 아니라, 추가 인수액과 임차관계의 실체를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
