청주지방법원 2025타경51541. 괴산군 감물면 매전리 소재 공장·사무실 이용 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 채마원농업회사법인유한회사이고, 2022.12.23. 소유권보존과 같은 날 의왕신용협동조합 앞으로 채권최고액 516,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 의왕신용협동조합의 120,000,000원 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 391,420,000원으로 감정가 798,817,430원의 49%까지 내려왔습니다. 다만 주변 실거래 비교자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 공장·사무실 이용 부동산과 토지의 일괄매각이고 농지취득자격증명 조건까지 붙어 있으므로, 할인율보다 이용 가능성·농지취득 가능 여부·환금성을 함께 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51541 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 감물면 매전리 745-1 · 충청북도 괴산군 감물면 맹이재로 290-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 등 / 사무실 등 이용 |
| 소유자 | 채마원농업회사법인유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 798,817,430원 / 391,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의왕신용협동조합 / 557,427,831원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 토지 | 1,950㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 40,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.23. 의왕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 516,000,000원이고, 2024.02.07. 같은 조합 앞으로 설정된 120,000,000원 근저당은 후순위입니다. 2024.12.04. 괴산군 압류는 2025.05.21. 해제로 말소됐고, 2025.07.23. 임의경매개시결정과 2025.09.08. 괴산군 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)굿파머 | 2025.06.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 농업회사법인 (주)굿파머의 전입일은 2025.06.23.로 말소기준권리인 2022.12.23.보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정할 수 없지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 승계액이 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 798,817,430원, 현재 최저매각가는 391,420,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 273,994,000원, 4회 유찰 시 191,795,800원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 특히 공장·사무실과 토지가 함께 묶인 비주거용 부동산은 실제 이용 가능성, 접근성, 토지 규제와 매수층이 가격에 크게 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,279,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 의왕신용협동조합 | 516,000,000원 | 385,140,120원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 의왕신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 담보채권 636,000,000원 중 예상 배당은 385,140,120원이고, 미배당은 250,859,880원입니다. 신청채권 557,427,831원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·이용상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 2·7-1은 공장 등, 기호 7-2는 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 공장 부분은 일반철골구조 철판넬지붕 지상 1층, 사무실 부분은 경량철골구조 철판넬지붕 지상 1층입니다.
- 주위환경. 맹이마을 남측 인근으로 단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 북서측으로 525번 지방도가 지나고, 북동측 도보 약 1분 내외 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 추가 제한. 일부 토지는 접도구역(지방도525), 일부는 소하천예정지(원매전천)에 해당합니다.
- 공부와 현황. 기호 4 토지는 공부상 답이나 현황 이행지 및 휴경지, 기호 5·6은 공부상 전이나 현황 이행지입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4·5·6의 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 입찰 전 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 일괄매각 범위. 공장·사무실과 여러 토지가 함께 매각되는 구조이므로 각 목록의 위치·경계·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 농업회사법인 (주)굿파머는 대항력이 없지만 실제 사용·인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 현지 거래사례와 수익·사용가치를 따로 검증해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역과 접도구역·소하천예정지 해당 토지의 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 농지취득자격증명 발급조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농취증과 사용가치가 승부처”
이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 명확합니다. 2022.12.23. 의왕신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 소멸하며 현황 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
하지만 물건 자체가 공장·사무실과 토지를 묶은 일괄매각이고, 일부 농지에 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있습니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없어 그 자체를 시세 할인으로 볼 근거는 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 입찰자격·토지 이용제한·현장 사용가치 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
