청주지방법원 2025타경51583. 청주시 서원구 개신동 436-4 1층 101호, 등기문서는 집합건물이고 사건 용도 표기는 대지, 감정평가 이용상태는 제1종근린생활시설[소매점](상호: 조은마트)입니다. 아파트가 아니라 차량 출입이 가능한 1층 상가형 물건으로 보아야 합니다. 감정가는 3,701,000,000원, 현재 최저가는 2,590,700,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리 구조의 기준점은 2018.10.05 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 청주시 압류, 국 압류 등은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 “인수 확정액 0원”이라는 숫자만 보고 끝낼 수 없다는 점입니다. 현황조사상 점유자가 3명이고, 그중 박철우(전대인)은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 안전하다고도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 436-4 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 제1종근린생활시설[소매점](상호: 조은마트) · 제1층 제101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하2층/지상7층 건 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 박성호 (2018.10.05 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 3,701,000,000원 / 2,590,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유아이2406유동화전문 유한회사 / 2,482,817,810원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 제시외·비고 | 판넬조 단층 창고(기계실) 11.05㎡는 매각 포함, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년, 점유는 별도 확인
현재 데이터가 선언한 말소기준권리는 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고, 설정일은 2018.10.05입니다. 이후 접수된 2024년·2025년 경매개시결정과 청주시·국 압류는 매각으로 소멸하는 항목입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 3명, 보증기관 승계는 없음
tenants 데이터에는 보증기관 대위·승계 신고가 없습니다. 따라서 보증금 합산에서 제외할 보증기관 중복신고는 없고, 실제 점유·임차 관련 신고는 3명으로 보아야 합니다. 핵심은 박철우(전대인)입니다. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력을 “있다”고 단정할 수 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 관리해야 합니다.
| 이름 | 관계 / 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박철우(전대인) | 전체 | 미상 | 미상 | 보증금 미상 / 차임 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안진원(전차인) | 전대인 박철우의 임차부분 전체 | 2024.09.24 | 미상 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방은동 | 미상 | 2024.05.01 | 미상 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 2,590,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 28,307,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 청주축산업협동조합 | 2,665,000,000원 | 2,562,393,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 7,800,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 세울토건 주식회사 | 610,442,080원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 사단법인 대한산업보건협회 | 2,440,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
제공 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 13건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있고, 임차인 보증금 미상 항목은 원본 명세서 확인 전까지 별도 위험으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 모충고개삼거리 북서측 인근입니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설[소매점](상호: 조은마트)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 1층 상업용 점포의 환금성과 임대수요를 별도로 보아야 합니다.
- 토지. 토지면적은 2,107.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로한면입니다. 공시지가는 959,800원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로2류·중로1류 접합, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉 항목이 표시되어 있습니다.
- 제시외. 판넬조 단층 창고(기계실) 11.05㎡는 매각 포함이나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박철우(전대인) 원본 확인. 전입신고일 미상, 보증금 미상입니다. 대항력 유무와 보증금 인수 가능성은 매각물건명세서·현황조사·전입세대열람으로 재확인해야 합니다.
- 전차인 구조 확인. 안진원은 전대인 박철우의 임차부분 전체로 표시됩니다. 전대차 관계와 실제 점유자를 확인하지 않으면 명도 난도가 달라질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 13건이 표시되어 있습니다. 당해세 해당 시 0순위 차감되어 배당표와 실질 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 제시외 판넬조 단층 창고 11.05㎡가 매각 포함이면서 위반건축물로 등재되어 있습니다. 철거·이행강제금·사용상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 실거래 데이터가 제공되지 않았습니다. 최저가 2,590,700,000원이 싼지 판단하려면 동일 건물 1층 점포 임대료, 공실, 관리비, 권리금, 주변 상권을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 배당요구종기 및 세금 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70%”보다 “미상”이 더 중요하다
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%라 눈길이 갑니다. 하지만 제공된 시세 자료가 없기 때문에 실제로 싸다고 말할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 권리·점유의 빈칸입니다. 박철우(전대인)는 전입일과 보증금이 미상이고, 안진원(전차인)·방은동까지 총 3명의 점유 관련 신고가 있습니다. 배당표상 확정 인수액은 0원이지만, 미상 점유를 제거하지 못하면 실질 취득가 판단도 흔들립니다.
여기에 국세·지방세 압류 13건, 현재 회차 미배당 13,713,049,080원, 제시외 위반건축물 11.05㎡가 함께 붙어 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리 깨끗한 신건형 물건이 아니라, 상가·점유·세금·위반건축물 변수를 가격에 크게 반영해야 하는 C급 주의 물건입니다. 입찰의 출발점은 “2,590,700,000원이 싸다”가 아니라 “이 미상 위험을 감당하고도 남는 가격은 얼마인가”입니다.
