청주지방법원 2025타경51583. 등기상 소유자는 박성호이고, 2018.10.05. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,760,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 분석의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 청주시 압류, 국세 압류, 이번 임의경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 권리표만 보고 “인수 0원”이라고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 박철우(전대인)는 전체를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 박철우를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51583 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 436-4 1층101호 · 도로명 충청북도 청주시 서원구 예체로 23 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설[소매점] · 상호 조은마트 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상7층 건 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 박성호 |
| 감정가 / 최저가 | 3,701,000,000원 / 1,813,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유아이2406유동화전문 유한회사 / 2,482,817,810원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 중소기업은행 근저당
2018.10.05. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.07.01.과 2025.07.01. 청주시 압류, 2025.07.31. 이번 임의경매개시결정, 2025.08.12. 국의 압류는 모두 그보다 뒤에 설정돼 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 앞선 2024타경54009 임의경매개시결정은 2025.07.09. 취하됐고 2025.07.15. 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 박철우는 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박철우(전대인) | 전체 | 미상 | 보증금 미상 · 차임 1,000원 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안진원(전차인) | 전대인 박철우의 임차부분 전체 | 2024.09.24 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방은동 | — | 2024.05.01 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
안진원과 방은동의 전입일은 각각 2024.09.24., 2024.05.01.로 말소기준권리인 2018.10.05.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 박철우는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 매수인 인수액이 0원으로 계산됐더라도, 박철우의 대항력과 보증금이 확정되기 전까지는 실제 인수위험이 완전히 해소됐다고 표현할 수 없습니다.
③ 가격과 회차 — 49%지만 시세 대비 평가는 보류
감정가는 3,701,000,000원, 현재 최저매각가는 1,813,490,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 3회 유찰 1,269,443,000원(34%), 4회 유찰 888,610,100원(24%)입니다.
다만 동일 물건 또는 인근 comparable 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 감정가 대비 49%라는 사실과 시장 대비 저렴하다는 평가는 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,813,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,534,900원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 1,792,955,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 중소기업은행 근저당 채권에 967,044,900원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 박철우의 보증금·대항력도 확정 전이므로 실제 인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설[소매점]으로 이용 중이며 상호는 조은마트입니다.
- 입지. 충청북도 청주시 서원구 개신동 모충고개삼거리 북서측 인근으로, 주위는 아파트 단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,107.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 959,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로2류와 중로1류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 제시외 건물. 판넬조 단층 창고(기계실) 11.05㎡는 매각에 포함되나, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박철우 계약관계 확인. 전입신고일·보증금·임대차 또는 전대차 관계를 확인해 대항력과 실제 인수금액을 확정해야 합니다.
- 안진원·방은동 점유 확인. 두 사람은 전입일 기준 대항력이 없지만 실제 점유 상태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 매각 포함 제시외 창고(기계실) 11.05㎡의 위반 내용, 시정 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 제1종근린생활시설[소매점]의 실제 거래·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 1,813,490,000원, 3회 유찰 시 1,269,443,000원, 4회 유찰 시 888,610,100원의 시나리오를 기준으로 자금 한도를 점검하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 미상 권리다
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2018.10.05. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 최종 결론을 좌우하는 변수는 따로 있습니다. 전체를 점유하는 것으로 조사된 박철우의 전입신고일과 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 남겨야 하며, 이 부분이 확정되기 전에는 실제 인수금액이나 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 여기에 매각 포함 제시외 건물 11.05㎡의 위반건축물 비고, 국세·지방세 압류 3건, 실거래 시세 비교자료 부재까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 권리·물건 확인의 완결성입니다.
