대전지방법원 2025타경3892. 세종 다정동 다정센타프라자2 제1동 1층 112호입니다. 건축물대장상 이용은 근린생활시설(일반음식점), 현황은 공실입니다. 등기상 말소기준은 2019년 5월 13일 설정된 우리은행 근저당권 840,000,000원이고, 이후의 추가 근저당과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 권리와 별개입니다. 감정가 795,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 190,879,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 낙폭이 크지만, 이 물건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공실 근린생활시설은 주거용 부동산보다 임대수익과 재매각 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 다정동 939 다정센타프라자2 제1동 1층 112호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상6층 중 1층 112호 · 사용승인일 2019.04.30 |
| 소유자 | 문상덕 |
| 감정가 / 최저가 | 795,000,000원 / 190,879,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 653,846,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가상 현황은 공실이고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 말소기준은 2019.05.13 우리은행 근저당권이며, 2022년 추가설정된 우리은행 근저당권과 2025년 충남신용보증재단·하나은행·국민은행 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 190,879,000원으로 감정가 795,000,000원의 24.01%입니다. 현재까지 4회 유찰됐고, 다음 시나리오는 5회 유찰 시 133,615,299원, 6회 유찰 시 93,530,709원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 190,879,000원 | 24.01% | 1,566,980,870원 |
| 5회 유찰 시 | 133,615,299원 | 16.81% | 1,623,442,879원 |
| 6회 유찰 시 | 93,530,709원 | 11.76% | 1,662,940,408원 |
③ 예상배당표 (매각가 190,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,472,306원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 187,406,694원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 충남신용보증재단 | 24,225,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 33,115,428원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 17,047,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 190,879,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,754,387,564원 중 187,406,694원이 배당되고, 총 미배당은 1,566,980,870원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다정동 주민센터 서측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대이며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 남측·동측 간선도로변에 시내버스승강장이 소재해 교통이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 동측 대로변, 남측·서측 중로변에 접하고 북측은 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·지구단위계획구역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로3류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 1층 상가의 실제 매매가와 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실이므로 과거 임대료, 공실기간, 업종 수요와 현재 임차 수요를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장점유와 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액은 크지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 이력 확인. 현재 4회 유찰 상태이며 다음 시나리오는 133,615,299원, 그 다음은 93,530,709원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.13 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 공실 일반음식점이고 이미 4회 유찰됐습니다. 현재 최저가 190,879,000원은 감정가의 24.01%지만, 실거래 시세 비교값이 없으므로 이 숫자만으로 저평가라고 결론낼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장·임대·비교매매 검증이 필요한 사건입니다.
