대전지방법원 2025타경3892. 세종특별자치시 다정동 939 다정센타프라자2 제1동 1층 112호입니다. 등기상 말소기준은 2019.05.13 우리은행 근저당권입니다. 이후 2022.05.04 우리은행 추가 근저당, 2025년의 충남신용보증재단·하나은행·국민은행 가압류, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리만 놓고 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설(일반음식점)로 등재된 1층 상가이고, 감정평가상 현황은 공실상태입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 낮아진 점은 눈에 띄지만, 공실 상가는 임대수익과 재매각 가능성이 곧 가격입니다. 따라서 결론은 “권리는 무난, 가격은 임대·환금성 확인 후”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 다정동 939 다정센타프라자2 1동 1층112호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 문상덕 (2019.05.13 소유권이전, 거래가액 1,213,506,450원) |
| 감정가 / 최저가 | 795,000,000원 / 389,550,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 653,846,095원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현황은 공실상태로 파악됩니다. 말소기준은 2019.05.13 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권이며, 이후의 우리은행 추가 근저당과 각 가압류는 매각으로 정리됩니다. 현재 회차 매각가 389,550,000원 기준으로도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘공실 상가’다
감정가는 795,000,000원, 현재 최저매각가는 389,550,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가 대비 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건의 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,253,700원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 383,296,300원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 충남신용보증재단 | 24,225,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 33,115,428원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 17,047,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 1,754,387,564원, 총 배당은 383,296,300원, 미배당은 1,371,091,264원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다정동 주민센터 서측 인근에 소재하며, 주위는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고, 남측 및 동측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하여 교통이용편의도는 보통인 편입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으며, 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상6층 중 1층 112호이며, 집합건축물대장상 사용승인일은 2019.04.30입니다.
- 토지. 근린상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류·중로1류·중로2류 접합, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 5,218,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현황 공실상태이므로 즉시 임대 가능 여부, 업종 제한, 시설 원상복구 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합상가 공실은 관리비 부담이 누적될 수 있으니 관리단·관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2019.05.13 우리은행 근저당권입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 임차관계와 인수사항을 다시 대조하세요.
- 수익성 역산. 최저가 389,550,000원을 기준으로 필요 임대료, 공실 기간, 보유비를 보수적으로 넣어 수익률을 계산해야 합니다.
- 환금성 점검. 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 입지라도, 공실 상가는 매각까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 낙찰 후 출구전략을 먼저 세워야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “상가 안전”은 다르다
이 사건은 권리만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 없음, 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸. 여기까지는 긍정적입니다. 그러나 물건의 성격은 현황 공실인 1층 근린생활시설입니다. 감정가 795,000,000원에서 최저가 389,550,000원까지 내려온 이유를 단순히 할인으로만 해석하면 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 공실을 얼마 만에, 어떤 조건으로 해소할 수 있느냐입니다. 권리는 합격, 가격은 임대·환금성 확인 후 판단입니다.