청주지방법원 2025타경51659. 충북 청주시 서원구 개신동 어웰빌리지 409호입니다. 감정가 64,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가가 3,689,000원까지 떨어진 물건입니다. 표면적인 할인 폭은 매우 크지만, 이 사건의 핵심은 경매가격이 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 김형택의 보증금 70,000,000원입니다.

김형택은 2016년 3월 29일 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 2016년 4월 8일 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2017년 12월 8일 국세 압류보다 앞선 권리관계입니다. 임차권등기 자체는 2019년이지만, 임차권등기 날짜만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 앞서 취득한 대항력이 유지되는지와 미배당 보증금 승계 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

최초 소유권보존등기 당시 설정됐던 푸른새마을금고 근저당권(채권최고액 52,000,000원)은 2014년 3월 27일 이미 말소됐습니다. 이동원·홍미정의 가등기 역시 말소됐으며, 이철호의 가등기도 2025년 8월 8일 확정판결에 따라 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2017년 12월 8일 국(청주세무서)의 압류입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김형택은 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자이면서 선순위 대항력 임차인입니다. 현재 예상매각가 3,689,000원에서는 집행비용을 제외한 배당액만 수령하므로, 보증금 대부분이 남습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 부족한 보증금에 관한 매수인 인수책임이 사라지는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

어웰빌리지는 42세대 규모이며, 2013년 12월 23일 준공됐습니다. 인근 동일·유사 면적의 거래는 다음과 같습니다.

최근 거래 추세는 이전 기간보다 5.4% 상승한 것으로 나타나지만, 최신 거래는 58,000,000원입니다. 특히 대상과 같은 4층·30.28㎡ 거래라는 점에서 중요한 비교 사례입니다.

이 사건에서 최저가 3,689,000원은 최근 12개월 평균의 약 5.9%에 불과합니다. 하지만 매수인이 부담하는 실질취득액은 약 7,000만원입니다. 임차보증금 70,000,000원만을 기준으로 해도 최근 12개월 평균보다 약 11.2% 높으며, 최신 거래보다 12,000,000원 높습니다. 최저매각가를 기준으로 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 잘못된 비교입니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,689,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 국세·지방세 등 당해세 및 최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권자와 임차인이 동일인으로 기재돼 있으므로 별도 배당 항목을 실제 인물이나 임차보증금의 중복 발생으로 해석해서는 안 됩니다. 최종 배당순위·배당액과 인수액은 배당절차 및 권리관계 확인에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질부담은 유지

추가 유찰 시 낙찰대금은 낮아지지만 임차인의 보증금 미배당액은 증가합니다. 따라서 어느 시나리오에서도 실질취득 부담은 약 7,000만원 수준을 유지합니다. 이는 최근 12개월 평균 62,925,000원과 최신 거래 58,000,000원을 모두 웃도는 수준입니다.

⑥ 압류·당해세 및 특수 권리 확인

• 국세 압류. 2017년 12월 8일 국(청주세무서)의 압류가 말소기준권리입니다. 매각으로 압류등기 자체는 소멸 예정이나, 실제 조세채권의 배당순위와 임차인 보증금보다 우선하는 당해세 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 지방세 등 압류. 청주시, 국민건강보험공단, 청주시청원구 명의 압류가 존재합니다. 매각 소멸 예정 권리라도 배당순위 검토는 별개입니다.
• 기존 근저당. 푸른새마을금고 채권최고액 52,000,000원의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 합산하지 않습니다.
• 기존 가등기. 이동원·홍미정·이철호 명의 가등기는 모두 말소된 상태입니다.
• 반복된 경매절차. 김형택이 신청한 2020년 강제경매는 취하됐고, 2021년 강제경매는 기각결정으로 종료됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025타경51659입니다.
• 임차인·채권자 동일인. 보증금 지급 사실과 임대차의 진정성, 강제경매 집행권원의 내용, 동일 채권에 대한 중복 청구 여부를 반드시 대조해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 서원구 개신동 개신성화 사거리 북서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설 등 상가와 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치해 일반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 409호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등이 설치돼 있습니다.
• 단지 규모. 어웰빌리지 42세대, 2013년 12월 23일 준공. 소규모 단지 특성과 전용 30.282㎡의 면적 조건을 함께 고려해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·개신지구 지구단위계획구역이며, 상업용지 관련 제한 및 상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가 1,313,000원/㎡입니다.
• 공부·현황. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 유사 면적 거래는 58,000,000원~66,000,000원 수준의 사례가 있으며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.7회입니다. 보증금 인수형 구조까지 고려하면 재매각 시 회수 가능 가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 확인. 최저가 3,689,000원만 준비하면 취득할 수 있는 물건이 아닙니다. 예상 인수금 66,777,402원을 포함해 자금계획을 세워야 합니다.
• 대항력 유지 여부. 2016년 전입·점유 및 2019년 임차권등기를 기준으로 임대차의 성립, 대항력 취득·유지, 임차권등기 이후의 권리관계를 원본 서류와 대조하세요.
• 동일인 관계 확인. 김형택의 임차보증금과 강제경매 청구채권 70,569,600원의 관계를 확인하고 보증금 지급 증빙, 판결문, 배당요구서 및 집행권원을 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세와 법정기일에 따른 배당순위를 확인하고 실제 인수액이 예상보다 증가할 가능성을 검토해야 합니다.
• 가격 비교 기준. 시세 비교 시 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수금을 합산한 실질취득액을 사용해야 합니다. 최근 12개월 평균 62,925,000원 및 최신 거래 58,000,000원을 우선 비교하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 상태와 실제 현장 점유자를 확인하고 보증금 반환, 점유 이전, 명도 관련 조건을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 종기 및 배당 관련 서류를 확인하고 입찰 여부를 판단하세요.

맺으며 — “최저가 369만원, 실질취득 약 7,000만원”

이 사건의 핵심은 8회 유찰로 내려간 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 김형택의 임차보증금 70,000,000원입니다. 현재 예상배당에서는 보증금 중 3,222,598원만 배당되고, 부족분 66,777,402원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

현재 최저가를 기준으로 한 실질취득액은 70,466,402원이며, 추가 유찰이 발생해도 실질적인 부담은 보증금 약 7,000만원 수준에서 유지됩니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 62,925,000원과 최신 거래 58,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 감정가 대비 높은 할인율을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 기재된 특수 권리관계, 국세·지방세 압류, 이미 8회 유찰된 이력, 소규모 단지의 환금성 문제까지 겹칩니다. 임대차의 진정성과 대항력, 실제 조세채권 배당순위 및 최종 인수액을 확인하지 않은 채 입찰하는 것은 위험합니다. 이 물건은 최저가의 저렴함보다 보증금 인수와 실질취득액을 중심으로 판단해야 하는 고위험 경매입니다.