청주지방법원 2025타경51659. 청주시 서원구 개신동 어웰빌리지 4층 409호, 전용 30.282㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 7회 유찰된 최저가가 아닙니다. 임차인 김형택의 주민등록일자·확정일자는 2016.03.29, 점유개시일자는 2016.04.08이고, 말소기준으로 제시된 국 압류는 2017.12.08입니다. 즉 임차인의 대항력 발생 기초가 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다.
현재 최저가 5,270,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 494,860원을 제외한 4,775,140원이 임차인 보증금에 배당되고, 65,224,860원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이므로, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 그만큼 늘어납니다. 결과적으로 매수인의 실질취득 부담은 보증금 70,000,000원 수준에서 거의 고정되는 구조입니다. 최저가 5,270,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51659 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 709 · 도로명 충청북도 청주시 서원구 복대로17번길 27 · 4층 409호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 30.282㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 |
| 단지 | 어웰빌리지 · 42세대 · 사용승인 2013.12.23 |
| 소유자 | 주식회사파인퍼스트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 5,270,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김형택 / 70,569,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인이 핵심
과거 푸른새마을금고 근저당권 52,000,000원은 2014.03.27 해지로 이미 말소됐고, 이동원·홍미정·이철호 명의의 가등기도 모두 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2017.12.08 국 압류입니다. 이후 청주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 청주시청원구 압류 및 2025.08.21 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김형택 | 부동산 전부 · 주거(임차권등기) | 2016.03.29 / 2016.03.29 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
김형택은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 매각대금 규모로는 보증금을 전액 돌려받을 수 없습니다. 배당 가정상 70,000,000원 중 4,775,140원만 배당되고 65,224,860원이 매수인에게 승계됩니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
어웰빌리지 실거래는 총 12건이 제공됐습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 62,925,000원과 최신 거래 58,000,000원을 우선합니다. 특히 최신 거래는 2026.01, 전용 30.28㎡, 4층, 58,000,000원으로 대상 물건과 면적·층이 매우 유사합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 30.28㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2025.08 | 30.28㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.04 | 33.28㎡ | 5 | 64,700,000원 |
| 2025.03 | 33.28㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2024.07 | 33.28㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2024.04 | 33.28㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2023.03 | 30.28㎡ | 5 | 66,500,000원 |
| 2023.02 | 31.32㎡ | 2 | 46,000,000원 |
| 2023.01 | 30.28㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2022.03 | 33.28㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2021.09 | 30.28㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2021.07 | 33.28㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 62,925,000원 |
최근 구간은 이전 구간 대비 5.4% 높은 흐름이어서 하락 추세로 볼 자료는 아닙니다. 그러나 경매의 실질취득 기준은 약 70,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 111.2%, 최신 거래의 약 120.7% 수준입니다. 즉 7회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌어도, 매수인이 실제 부담하는 가격은 최근 시세 이상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 5,270,000원 | 65,224,860원 | 보증금 70,000,000원 수준 |
| 8회 유찰 시 | 3,688,999원 | 66,777,403원 | 보증금 70,000,000원 수준 |
| 9회 유찰 시 | 2,582,299원 | 67,864,182원 | 보증금 70,000,000원 수준 |
낙찰가가 5,270,000원에서 3,688,999원, 2,582,299원으로 내려가도 매수인 인수액은 65,224,860원에서 66,777,403원, 67,864,182원으로 반대로 증가합니다. 유찰을 더 기다린다고 실질취득가가 의미 있게 낮아지는 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 494,860원 |
| 1. 임차인 김형택 보증금 | 70,000,000원 | 4,775,140원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김형택 | 70,569,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 임차인 보증금 미배당액 65,224,860원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 통계 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 409호입니다.
- 입지. 개신성화 사거리 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설 상가와 아파트 등 공동주택이 함께 분포합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(개신지구)이며, 공시지가 1,313,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 어웰빌리지는 42세대이며, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.7회, 매각률은 0.0입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 62,925,000원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 5.4% 높은 것으로 집계됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 5,270,000원에 낙찰돼도 현재 가정상 65,224,860원의 보증금 인수가 붙습니다.
- 임차인 원인관계 확인. 김형택은 임차인이면서 현재 강제경매 신청채권자와 동일 이름입니다. 임대차계약·보증금 지급·점유관계의 실체를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 대항력 기초일 확인. 주민등록·확정일자 2016.03.29, 점유개시 2016.04.08이 말소기준 2017.12.08보다 앞서는 구조를 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 재계산. 국세·지방세 등 압류 4건의 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 62,925,000원, 최신 거래 58,000,000원과 비교하면 실질취득 약 70,000,000원은 시세보다 낮지 않습니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하므로 단순 추가 유찰이 가격 메리트를 만들지 않습니다.
맺으며 — “527만원 경매”가 아니라 “7,000만원 인수형”
이 사건은 감정가 64,000,000원에서 최저가 5,270,000원까지 7회 유찰됐다는 숫자만 보면 매우 싸 보입니다. 그러나 권리관계까지 합치면 결론은 정반대입니다. 실제 임차인 김형택의 보증금은 70,000,000원이고, 현재 회차 배당 가정에서 65,224,860원이 미배당돼 매수인에게 승계됩니다. 실질취득은 보증금 70,000,000원 수준으로 보아야 합니다.
그 가격은 최근 12개월 평균 62,925,000원보다 높고, 2026.01 같은 30.28㎡대·4층 거래 58,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름 자체는 이전보다 5.4% 높은 것으로 나타났지만, 그 점을 감안해도 실질취득가에 가격 할인은 없습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일 이름인 점, 국세·지방세 등 압류 4건, 평균 5.7회 유찰된 단지 경매 통계까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만, 실제 부담은 시세보다 높고 권리 확인 난도도 높은 사건입니다.
