대전지방법원 2025타경3979. 금산읍 상리 ‘삼호아파트’ 101동 3층 310호입니다. 감정가는 85,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,650,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 소유자 임종수는 2017.05.30. 거래가 65,700,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 57,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후의 임차권과 점유관계를 보면 김명자의 전입일은 2023.01.13., 윤설희의 전입일은 2025.03.04.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 두 사람 모두 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 가격 측면에서도 현재 최저가는 최근 12개월 동일 면적 실거래 최저 60,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격이 동시에 유리한 편이지만, 윤설희의 보증금 규모가 확인되지 않은 만큼 최우선변제 가능성까지 확인한 뒤 응찰하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 상리 306-8 삼호아파트 제101동 제3층 제310호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.8㎡ · 18층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 1997.09.12. |
| 소유자 | 임종수 (2017.05.30. 거래가 65,700,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 43,507,937원 |
| 매각기일 | 2026.08.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.05.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 57,600,000원입니다. 이후 2025.02.06. 등기된 김명자의 주택임차권도 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸합니다. 2025.11.13. 신한은행의 임의경매개시결정 역시 후순위입니다. 금산군 압류는 2025.11.20. 해제되어 등기말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명자 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2023.01.13. 점유개시 2023.01.14. | 20,000,000원 월 200,000원 | 2023.01.13. | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 윤설희 | 전입 2025.03.04. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
김명자는 임차보증금 20,000,000원의 주택임차권등기가 있으나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 윤설희 역시 전입일이 2025.03.04.로 후순위라 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 확실히 낮은 현재 최저가
삼호아파트 동일 면적 49.8㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 67,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 74,000,000원이며, 최근 거래 범위는 60,000,000원~82,000,000원입니다. 현재 최저가 41,650,000원은 최근 12개월 평균의 61.5%로, 최근 실거래 최저액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.8㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 13 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 13 | 82,000,000원 |
| 2026.04 | 49.8㎡ | 16 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 18 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 49.8㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 49.8㎡ | 11 | 65,000,000원 |
| 2025.12 | 49.8㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.8㎡ | 12건 | 67,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 57,600,000원 | 40,500,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 신한은행 근저당 채권최고액 57,600,000원 중 40,500,300원이 배당되고 17,099,700원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당 근저당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 신한은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 40,500,300원 | 17,099,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 29,369,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 37,958,853원 | 0원 |
현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 신한은행의 미배당이 늘어나는 것과 낙찰자의 인수부담은 별개입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 구조가 아니므로, 이 사건의 실질취득가는 현재 회차 기준 41,650,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금산군청 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지·공공청사·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물의 3층 310호이며, 위생·급배수·엘리베이터·전기·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 삼호아파트는 320세대이며 사용승인일은 1997.09.12.입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 586,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤설희 보증금 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구 서류와 매각물건명세서에서 금액을 확인하세요.
- 최우선변제 재검토. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 두 임차인의 요건 충족 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 김명자 임차권. 보증금 20,000,000원, 확정일자 2023.01.13.이지만 말소기준인 2017.05.30.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 현재 가격 기준. 41,650,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 67,750,000원의 61.5%이며 최근 실거래 최저 60,000,000원보다 낮습니다.
- 명도 확인. 실제 점유 상태와 퇴거 여부를 현장에서 확인해 명도비·기간을 입찰가에 반영하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 관리비 체납 등 현재 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 조회하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 마지막 확인은 임차인 배당”
이 물건의 강점은 분명합니다. 감정가 85,000,000원에서 두 차례 유찰되어 41,650,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 67,750,000원의 61.5%입니다. 최신 거래 74,000,000원과 최근 실거래 최저 60,000,000원보다도 낮아 가격 메리트는 충분히 확인되는 구간입니다.
권리도 기본 구조는 안전합니다. 말소기준은 2017년 신한은행 근저당이고 김명자·윤설희는 모두 후순위 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 윤설희의 보증금이 확인되지 않고 당해세·최우선변제가 예상배당에서 빠져 있다는 점 때문에 완전한 무확인형 물건으로 볼 수는 없습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 유리 — 임차인 최우선변제만 확인 후 접근”입니다.
