부동산임의경매

한 줄 평 대항력 임차인 인수는 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 권리보다 수요와 환금성이 핵심입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 농촌 단독주택+토지는 매각 후 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.

감정가

71,028,500원

평가금액

최저가

34,803,000원

2회 유찰 · 감정가 49%

실질취득

34,803,000원

인수액 0원

핵심지표

환금성

농촌 단독주택

대전지방법원 2025타경3987. 금산군 부리면 현내리 202번지 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 403㎡ 규모의 대지입니다. 권리 구조는 단순합니다. 2019년 설정된 금산새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 가격만 보면 절반 수준까지 떨어졌다는 점이 눈에 들어오지만, 단독주택 경매에서는 낙찰가격보다 실제 매수 후 환금 가능성이 중요합니다. 농가주택과 농경지가 혼재한 지역으로 수요층이 제한될 수 있어 현장 확인이 필수입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경3987 (임의경매)
소재지	충청남도 금산군 부리면 현내리 202
물건종류	단독주택 + 토지
이용상태	단독주택으로 이용중
소유자	류수열
감정가 / 최저가	71,028,500원 / 34,803,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	금산새마을금고 / 24,290,490원
토지	403㎡ · 계획관리지역 · 지목 대

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

임차인 유기순은 2024.06.12 전입했으나 말소기준권리인 2019.05.30 근저당 이후 전입으로 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 낙찰자는 권리상 추가 부담 없이 소유권을 취득합니다.

② 임차인 분석

점유자	전입	보증금	판단
유기순	2024.06.12	미상	대항력 없음 인수 위험 없음

③ 예상배당표 (최저가 34,803,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,026,454원
근저당 · 금산새마을금고	30,000,000원	30,000,000원
가압류 · 농협은행 주식회사	19,243,231원	3,776,546원
가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사	31,752,114원	0원
가압류 · 농협은행 주식회사	13,050,834원	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 변화

유찰이 진행될수록 채권 미배당액은 증가하며, 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대항력 임차인 인수도 없어 권리상 부담은 낮은 편입니다.

⚠️ 가격·환금성 관점 최저가는 감정가 대비 49%까지 하락했습니다. 그러나 농촌 단독주택은 아파트처럼 거래층이 넓지 않아 저렴한 가격 자체가 곧 높은 환금성을 의미하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 금산군 부리면 현내리 금고마을 내 위치. 농가주택 및 농경지가 혼재한 농촌지역입니다.
교통. 본건 인근까지 차량 통행 가능하며 지방도가 소재합니다.
토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등 제한사항이 있습니다.
건물. 경량철골구조 기타지붕 2층 건물이며 위생 및 급배수설비가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 농촌 단독주택은 도로 접근성·관리상태·주변 수요 확인이 중요합니다.
임대관계. 임대관계는 미상이며 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
토지 활용. 계획관리지역이나 각종 제한사항이 있어 활용 가능성을 검토해야 합니다.
가격 전략. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 낙찰 후 매각 가능성까지 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 시세보다 수요를 봐야 한다”

이 사건은 권리분석만 보면 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 단독주택+토지 경매의 승부처는 권리보다 향후 매수자를 찾을 수 있는가입니다. 2회 유찰로 가격 매력은 생겼지만, 농촌 입지와 환금성을 감안해 현장 확인 후 접근하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-23	유찰	7,102만원
2	2026-05-28	유찰	4,971만원
3	2026-07-02	대기	3,480만원

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 내려왔지만, 농촌 단독주택 환금성이 변수 — 금산 현내리 202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저가 34,803,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 시세보다 수요를 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (30장)

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