서울남부지방법원 2023타경127836. 화곡동 현경뜰안채 4층 402호, 전용 약 29.86㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 15회 유찰되면서 현재 최저매각가는 7,389,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부 가격에 사는 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다.
임차인 임유경은 2017.08.24. 전입했고 확정일자는 2017.08.18.입니다. 현재 말소기준권리인 이성수의 근저당권 설정일 2019.11.06.보다 약 2년 이상 앞섭니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금이 190,000,000원이며, “매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음”, “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수함”이라고 적혀 있습니다. 따라서 최저가가 더 떨어져도 총 취득부담이 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경127836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 곰달래로41길 8-5, 제1동 제4층 제402호 (화곡동, 현경뜰안채) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 약 29.86㎡ · 방·거실겸주방·욕실 등 · 철근콘크리트구조 6층 중 4층 |
| 소유자 | 한순혜 · 2019.10.21. 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 7,389,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임유경 / 190,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.11.06. 이성수 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부상 2019.11.06. 근저당권 이후의 주택도시보증공사 가압류 685,000,000원, 국세 압류, 서울특별시강서구 압류, 2023.12.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 임차권은 별개입니다. “후순위 등기권리가 소멸한다”는 사실과 “매수인 인수액이 없다”는 것은 전혀 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.9억이 사실상 가격의 본체
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임유경 | 402호 · 주거 | 2017.08.24. | 2017.08.18. | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
임유경은 2023.12.19. 배당요구를 했고, 같은 날 이후 본건 강제경매의 신청채권자로도 등장합니다. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이므로 임대차관계·채권관계의 실체를 원본 문서로 다시 확인해야 할 관계인 리스크가 있습니다. 다만 매각물건명세서 자체는 해당 임차인을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시하고 있으므로, 확인 전까지는 보증금 인수를 전제로 입찰가를 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 739만원이 아니라 약 1.9억
현경뜰안채는 총 10세대, 사용승인일 2017.04.12.인 소규모 다세대입니다. 확인되는 최근 12개월 동일 면적대 거래는 2025.11. 전용 29.99㎡·3층 210,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.99㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.99㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
따라서 비교해야 할 숫자는 최저가 7,389,000원이 아니라 실질취득 약 190,000,000원입니다. 이는 최근 거래 210,000,000원의 약 90.5% 수준입니다. 표면 할인율은 압도적으로 커 보이지만 실제 가격 차이는 약 9.5% 수준이며, 실거래 표본도 1건뿐이라 대항력 임차보증금·명도·소규모 다세대 환금성 리스크를 감수하고도 충분한 안전마진인지 따져야 합니다.
④ 제공 배당 시뮬레이션 (매각가 7,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 533,002원 |
| 2. 근저당권 · 이성수 | 150,000,000원 | 6,855,998원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 685,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 임유경 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 시뮬레이션은 매각가 7,389,000원 기준으로 집행비용 533,002원과 근저당권 6,855,998원이 배당되는 형태이며 총 미배당액은 1,018,144,002원입니다. 다만 매각물건명세서상 임차인 임유경은 말소기준권리보다 앞선 대항력·우선변제권자로 표시되어 있으므로, 실제 배당순위와 임차보증금 미변제액은 배당표 원본을 기준으로 재확인해야 합니다. 어느 경우든 보증금이 전액 변제되지 않은 부분은 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 ‘실질가격’은 거의 안 떨어진다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 | 7,389,000원 | 3.52% | 대항력 임차보증금 미배당분 인수 → 실질취득 약 190,000,000원 |
| 16회 유찰 시 | 5,911,200원 | 2.81% | 낙찰가가 내려가도 인수액 증가 → 총 부담 감소폭 제한 |
| 17회 유찰 시 | 4,728,960원 | 2.25% | 표면 최저가만 더 낮아질 뿐, 보증금 인수형의 본질은 동일 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형 다세대주택으로 이용 중이며 건축물현황도 기준 방·거실겸주방·욕실 등으로 구성됩니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정고등학교 서측 인근. 다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 근린공원, 각급학교가 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물, 사용승인일 2017.04.12. 외벽 외장석재붙임, 도시가스 개별난방, 승강기 및 1층 주차장 시설이 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4미터 폭 곰달래로41길의 막다른도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 218.0㎡, 공시지가 2,978,000원/㎡, 사다리형 토지입니다.
- 환금성. 총 10세대 규모의 소규모 다세대이고 최근 12개월 동일 면적대 확인 거래도 1건입니다. 본건 자체가 15회 유찰된 점까지 감안하면 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액부터 계산. 최저가 7,389,000원이 아니라 임차보증금 190,000,000원의 실제 배당액과 미배당 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 배당순위 원본 확인. 임차인 전입 2017.08.24.·확정일자 2017.08.18.이 근저당 2019.11.06.보다 빠르므로 배당요구 종기·배당표·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 임유경 관계 확인. 임차인이자 본건 경매신청채권자로 기재된 동일인입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 채권관계를 확인해 관계인 또는 가장임차인 가능성을 검토해야 합니다.
- 특별매각조건. 입찰보증금은 통상 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 실질취득 상한. 최근 거래는 210,000,000원 1건뿐입니다. 실질취득 약 190,000,000원이 시세 대비 약 90.5%라도 15회 유찰·인수형·소규모 다세대라는 위험을 감안한 추가 안전마진이 필요합니다.
- 명도. 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제 문제가 해소되기 전에는 단순한 인도명령형 명도로 접근하기 어렵습니다.
- 세금·체납 확인. 국세 압류와 서울특별시강서구 압류가 등기되어 있으므로 당해세 등 실제 배당우선 세액을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “739만원 낙찰”이 아니라 “1.9억 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 7,389,000원입니다. 너무 낮아서 오히려 판단을 흐리기 쉽습니다. 말소기준권리 이후의 등기권리는 대부분 소멸하지만, 임유경은 2017.08.24. 전입으로 2019.11.06. 근저당보다 앞선 대항력 임차인이고, 매각물건명세서상 보증금은 190,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제되지 않은 부분은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 물건은 감정가 210,000,000원 대비 3.5% 수준의 초저가 매물이 아닙니다. 실제 비교 기준은 약 190,000,000원의 실질취득비용이며, 최근 거래 210,000,000원 대비 약 90.5%입니다. 여기에 15회 유찰, 평균 유찰 12.4회, 10세대 소규모 다세대, 임차인과 경매신청채권자의 동일인 관계까지 겹칩니다. 표면 가격은 파격적이지만 권리구조는 결코 싸지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “임차보증금 중 실제로 얼마를 인수하게 되느냐”를 확정하는 것입니다.
