최저가는 낮지만, ‘확약’과 ‘미상 점유’ 확인 전에는 단순 저가 물건이 아니다 — 우암세원 807호

청주지방법원 2025타경51725. 청주시 청원구 우암동 ‘우암세원’ 101동 807호, 전용 41.02㎡ 아파트입니다. 감정가 73,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 25,039,000원까지 내려왔습니다. 단순 가격표만 보면 최근 실거래 평균 66,108,333원 대비 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 선순위 임차권·대위승계· 대항력 포기서·미상 점유가 함께 얽혀 있어, 최저가만 보고 싸다고 결론 내리면 안 되는 물건입니다.

대항력 있는 임차권의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가면, 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근으로 고정됩니다. 이 사건도 확약을 반영하지 않으면 최저가 25,039,000원에 룰상 총 인수 40,816,702원이 붙어 실질취득가가 65,855,702원 수준이 됩니다. 이는 실거래 평균 66,108,333원과 거의 맞닿아, ‘낮은 최저가’의 착시가 사라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 선순위 임차권 확인이 먼저

등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 부분은 2019.06.14. 주택임차권등기와 그 승계·포기서입니다. 한국토지주택공사는 보증금 65,000,000원의 대위·승계 신고로 보이며, 실제 임차인 보증금을 별도로 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인·점유자는 박은희와 성명 표기 기사항전까지 2명으로 보아야 합니다.

② 임차인·점유 관계 — 보증기관 승계는 합산 금지, 미상 점유는 보수적으로

한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이므로 박은희의 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 반대로, 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력 있다고 단정하면 안 됩니다. 이 경우에는 대항력 가능·미상으로 두고, 입찰 전 매각물건명세서와 전입세대 열람, 확약서 원문을 서로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다

같은 단지 우암세원, 전용 41.02㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 57,000,000원~73,000,000원, 평균은 66,108,333원입니다.

확약이 유효하고 박은희 보증금 5,000원만 확정 인수로 본다면 실질취득은 25,044,000원+α입니다. 다만 확약이 인정되지 않으면 실질취득은 65,855,702원으로 올라가 실거래 평균 66,108,333원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “최저가 25,039,000원이 싸다”가 아니라, 확약이 실제로 인수 리스크를 끊어내는지가 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,039,000원 가정)

한국토지주택공사 보증금의 부족분은 40,811,702원, 박은희 보증금 5,000원을 포함한 룰상 총 인수는 40,816,702원입니다. 다만 대항력 포기서가 인정되는 승계 임차권 범위에서는 실질 인수 0원*으로 보며, 당해세·최우선변제와 미상 점유자의 보증금은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국전력공사 동청주지사 남측 인근, 단독주택·다가구주택·중소규모 아파트단지가 혼재하는 도심지역입니다.
• 교통. 단지 동측 및 남측 인근에 중앙로와 사북로가 있고, 동노변에 시내버스정류장이 소재합니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 건축물 현황도상 방1·거실·주방·화장실 등으로 구성됩니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 승강기, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 도시지역·일반상업지역, 공시지가 688,800원/㎡, 대지 3,002.9㎡, 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
• 환금성. 우암세원은 236세대, 1999.11.05 준공 단지입니다. 같은 면적 최근 거래 12건이 있으나, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.8회·매각률 11.11%로 응찰 수요는 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기서 원문 확인. 승계 임차권의 대항력 포기와 임차권등기 말소 범위가 명확한지 확인해야 합니다.
• 확약 밖 임차인 확인. 박은희 보증금 5,000원은 별도 인수로 보고, 기사항전의 보증금·전입·확정일자는 미상으로 남겨야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고로 보아, 실제 임차인 보증금과 중복 계산하지 않습니다.
• 가등기·선순위 권리 원본 대조. 갑구 2번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요하고, 과거 말소·해지된 권리도 등기 원문에서 현재 효력을 반드시 대조해야 합니다.
• 시세 기준은 실질취득가. 최저가 25,039,000원만 보지 말고, 확약 인정 여부에 따라 25,044,000원+α와 65,855,702원 두 가지를 나누어 판단해야 합니다.
• 관리비·점유 확인. 아파트는 체납 관리비와 실제 점유자 명도 문제가 실수익을 깎을 수 있으니 관리사무소와 현장 확인이 필요합니다.

맺으며 — “확약이 가격을 만든다”

이 물건의 표면 가격은 매우 낮습니다. 감정가 73,000,000원에서 최저가 25,039,000원까지 내려왔고, 실거래 평균 66,108,333원과 비교하면 숫자상 매력은 커 보입니다. 하지만 이 사건의 진짜 가격은 최저가가 아니라 확약 반영 후 실질취득가입니다. 승계 임차권의 대항력 포기서가 유효하면 실질 인수는 크게 줄지만, 확약 밖의 박은희 보증금 5,000원과 기사항전의 미상 리스크는 남습니다. 반대로 확약이 흔들리면 실질취득은 65,855,702원까지 올라가 시세 평균과 거의 같아집니다. 결론은 가격은 매력적일 수 있으나, 권리 확인 전에는 보수적으로 접근할 C급 리스크 물건입니다.