대전지방법원 2025타경4054. 대전 유성구 도룡동 스타빌플러스 5층 515호로, 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택(원룸형))입니다. 최정심이 소유하고 있으며, 소유권이전 등기는 2020.02.21 접수됐고 거래가액은 143,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.11.15 설정된 대구대서신용협동조합 근저당권입니다.
임차인 진현서는 2023.12.14 전입했습니다. 말소기준일인 2023.11.15보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.08 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 배당 규모는 미상이나, 대항력이 없는 임차인이므로 배당에서 보증금을 모두 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
가격은 이미 두 차례 유찰되어 146,000,000원에서 71,540,000원으로 내려왔습니다. 다만 이 물건은 과거 전체 실거래 평균 147,505,833원을 기준으로 보기보다, 최근 12개월 평균 120,000,000원·최신 거래 120,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -20.0%로 하락했기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4054 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 도룡동 399-22 스타빌플러스 5층 515호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택(원룸형)) · 22.41㎡ · 12층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 최정심 · 2020.02.21 소유권이전 · 거래가액 143,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 189,671,321원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 등기 발급 | 2026.07.07 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
핵심은 2023.11.15 대구대서신용협동조합 근저당권입니다. 이후 전입한 진현서와 2025년의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진현서 | 515호 | 2023.12.14 | 미상 | 미상 | 2026.01.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
진현서의 전입신고는 2023.12.14로 말소기준권리인 2023.11.15보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인 인수 위험이 생기지는 않습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘2026년 3월 1.20억’이 중요하다
스타빌플러스는 150세대, 2019.12.13 사용승인된 단지입니다. 비교 면적은 22.41㎡이며 실거래 표본은 12건입니다. 그러나 최근 12개월 거래는 2026.03 120,000,000원 1건뿐입니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세가 -20.0%이므로, 147,505,833원의 전체 평균을 현재 시세로 그대로 적용하면 가격을 높게 볼 위험이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.3㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 23.3㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2024.04 | 23.3㎡ | 3 | 145,500,000원 |
| 2023.11 | 23.3㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.10 | 22.41㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2022.04 | 23.3㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2022.03 | 22.41㎡ | 9 | 142,000,000원 |
| 2022.01 | 23.3㎡ | 6 | 153,000,000원 |
| 2021.10 | 22.41㎡ | 8 | 152,840,000원 |
| 2021.09 | 23.3㎡ | 6 | 158,910,000원 |
| 2021.09 | 23.3㎡ | 8 | 158,910,000원 |
| 2021.09 | 23.3㎡ | 5 | 158,910,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 147,505,833원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 71,540,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 120,000,000원의 59.6%입니다. 즉 하락 추세를 반영한 최신 거래와 비교해도 최저가는 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이어서 120,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다는 실제 내부 상태와 동·층 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,687,720원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 100,000,000원 | 57,852,280원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 세종부강신용협동조합 | 60,531,575원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 청주상당신용협동조합 | 25,332,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 197,864,165원 중 채권자 예상배당은 69,852,280원, 미배당액은 128,011,885원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 1,687,720원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 71,540,000원 | 69,852,280원 | 128,011,885원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 149,087,569원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 35,054,600원 | 34,023,617원 | 163,840,548원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안는 유형이 아니므로, 회차가 내려갈수록 매수인 실질취득도 최저가와 함께 내려갑니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 분류되지만 실제 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 입지. 대전유성소방서 북측 인근으로 근린생활시설·사무실·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 30m 내외의 포장도로가 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·방화지구·지구단위계획구역(도룡재정비촉진지구)·관광특구·재정비촉진지구·국가산업단지·연구개발특구 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,120.0㎡, 공시지가 3,298,000원/㎡, 평지·정방형·광대로한면입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 위생·급배수·전기·소방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 환금성. 실거래 표본은 12건이나 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 진현서의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 을구 3번 변경등기 확인. 2023.11.29 채권최고액 114,400,000원 변경등기와 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 147,505,833원보다 최근 12개월 120,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -20.0%이므로 가격이 낮아졌다는 이유만으로 과거 고점 수준의 시세 회복을 전제하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 22.41㎡ 물건이므로 개별 호실의 내부 상태와 임대수요를 확인하세요.
- 관리·점유 확인. 현 점유자의 실제 계약관계와 인도 일정, 관리비 현황을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 최근 시세를 기준으로”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2023.11.15의 대구대서신용협동조합 근저당이고, 임차인 진현서는 그보다 늦은 2023.12.14 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸하고, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 2회 유찰로 71,540,000원까지 내려와 최신 거래 120,000,000원의 59.6%입니다. 다만 실거래 추세가 -20.0%로 하락했고 최근 12개월 거래는 1건뿐입니다. 따라서 과거 전체 평균 147,505,833원을 시세로 고정하지 말고, 최신 거래와 내부 상태를 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다. 권리상 인수 부담은 낮고 가격 차이는 확보됐지만, 하락 추세와 등기 변경내역 확인이 남아 있는 물건입니다.
