청주지방법원 2025타경51728. 청주시 서원구 개신동 707 ‘수팰리스’ 6층 608호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 116,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,840,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 말소기준권리보다 앞선 전입을 가진 임차인이 존재하기 때문에 최저가와 최종 취득원가를 분리해서 봐야 합니다.
현재 말소기준은 2024.12.23 청주축산업협동조합 가압류 25,475,049원입니다. 과거 제일새마을금고·두림종합건설 근저당은 이미 말소되었고, 말소기준 이후 청주시 압류와 2025.09.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상 권리가 소멸한다고 해서 임차인의 대항력까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 문정은은 2016.09.22 전입으로 대항력이 있는 것으로 기재됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51728 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 707 6층608호 · 충청북도 청주시 서원구 복대로17번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 47.2㎡ · 지하2층 지상7층 중 6층 608호 |
| 소유자 | 이재민 (2018.05.25 매매 · 2018.05.31 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김하림 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준 자체는 단순합니다. 현재 살아 있는 기준권리는 2024.12.23 청주축산업협동조합 가압류이고, 이후 청주시 압류와 김하림의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 기준권리보다 앞선 전입입니다. 문정은은 2016.09.22, 이다운은 2020.08.18 전입으로 모두 기준권리보다 빠릅니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대운 | 미상 · 전체 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 문정은 | 2016.09.22 · 전체 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 이다운 | 2020.08.18 · 전체 | 7,500원 | 대항력 有 | 없음 | 7,500원 |
| 홍권표 | 미상 · 전체 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김하림 | 주민등록일자·점유개시일자 미상 · 건물 전부 | 120,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 5,684만원은 낮지만, 시장도 -26.4% 하락
수팰리스의 거래 자료는 과거 120,000,000원 수준 거래가 포함되어 전체 평균이 106,166,666원이지만, 현재 가격 판단에서는 이 수치를 우선하면 안 됩니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 83,666,666원이고 최신 거래는 2026.01 · 82,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -26.4%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 43.93㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.07 | 49.04㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.07 | 45.24㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2024.12 | 43.93㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2024.11 | 49.04㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 48.89㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 45.24㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2023.08 | 49.04㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2023.08 | 49.04㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2022.06 | 48.89㎡ | 4 | 119,000,000원 |
| 2022.05 | 49.77㎡ | 6 | 119,500,000원 |
| 2022.05 | 49.77㎡ | 6 | 119,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 83,666,666원 |
최저가 56,840,000원은 최근 12개월 평균 83,666,666원의 67.9%입니다. 최신 거래 82,000,000원과 비교해도 경매가격 자체는 낮습니다. 그러나 이 사건에서는 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 문정은의 보증금과 다른 미상 점유자의 승계액이 확정되지 않아 실질취득액 자체가 아직 닫히지 않았기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 인수. 임차인 이다운 보증금 | 7,500원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 청주축산업협동조합 | 25,475,049원 | 25,475,049원 |
| 3. 경매개시결정 · 김하림 | 120,000,000원 | 29,941,831원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 145,475,049원, 배당액은 55,416,880원, 미배당액은 90,058,169원입니다. 신청채권자 김하림은 120,000,000원 중 29,941,831원을 배당받는 계산이며 전액 만족하지 못합니다. 이다운 보증금 7,500원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 수팰리스는 60세대, 2016.06.20 준공으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 개신1교 남측 인근으로 근린생활시설과 아파트 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상7층 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 건물 동측·서측·북측에 노폭 약 11M 내외의 포장도로가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(개신지구)이며 공시지가는 1,352,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 평균 거래가는 83,666,666원으로 과거 전체 평균 106,166,666원보다 낮고, 최근 대비 과거 추세는 -26.4%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 4.0회로 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 문정은 보증금 최우선 확인. 대항력은 있는 것으로 기재됐지만 보증금이 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득액과 입찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
- 김대운·홍권표 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력이 없다고 단정하면 안 됩니다. 점유·전입·계약관계를 확인해야 합니다.
- 이다운 7,500원 인수 반영. 현재 배당계산에서는 대항력 有·우선변제권 無로 보증금 7,500원 전액이 매수인 인수입니다.
- 김하림 관계 확인. 임차보증금 120,000,000원의 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 주민등록·점유개시가 확인되지 않아 임차권의 실질과 신청채권 관계를 대조해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 106,166,666원보다 최근 12개월 평균 83,666,666원과 최신 거래 82,000,000원을 우선해 비교해야 합니다. 시장 추세는 -26.4%입니다.
- 4회 유찰을 안전 신호로 오해하지 말 것. 최저가 56,840,000원은 낮아졌지만 권리 미확정 요소가 해소된 것은 아닙니다.
- 배당 미달 확인. 현재 회차에서도 총 미배당액이 90,058,169원이며 신청채권자 김하림도 전액 배당받지 못하는 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저”
감정가 116,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 56,840,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인물건처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 83,666,666원의 67.9%라는 숫자도 표면적으로는 매력적입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다.
대항력 있는 문정은의 보증금이 미상이고, 다른 점유자들 가운데도 대항력·보증금이 확정되지 않은 사람이 있습니다. 현재 확정된 인수액은 이다운의 7,500원이지만, 실질취득액은 최소 56,847,500원이라는 하한만 잡을 수 있을 뿐입니다. 문정은 보증금이 낙찰가를 넘어서는 미배당 보증금이라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득액이 그 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
여기에 시장은 최근 거래 기준 -26.4% 하락 추세이고, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “가격은 낮아졌지만 권리 확인 전에는 싸다고 평가할 수 없다.”입니다. 문정은의 보증금과 미상 점유자의 임대차관계를 확인한 뒤, 그때 계산된 실질취득액을 83,666,666원·82,000,000원의 최근 시세와 다시 비교하는 순서가 맞습니다.
