청주지방법원 2025타경51746. 청주시 흥덕구 강서동 48의 건물과 토지를 일괄매각하는 강제경매 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층이고 현재 영유아보육시설로 이용 중입니다. 토지는 면적 496.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 감정가 1,090,895,960원에서 4회 유찰되어 최저매각가는 261,924,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2021.09.09 접수된 청주시 압류입니다. 이후 2025.09.15 김병철의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 확인된 김성수의 전입일은 2020.05.07로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보고 인수 위험을 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 48 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 영유아보육시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 496.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 사회복지법인충북희망원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,895,960원 / 261,924,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김병철 / 48,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
등기부상 2020.11.17 국민은행 가압류 6,453,176원은 2021.04.26 해제로 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2021.09.09 청주시 압류이고, 2025.09.15 김병철의 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성수 | 2020.05.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
김성수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 따라서 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력이 최종 인정되고 배당으로 소진되지 않는 보증금이 존재한다면 그 미배당액은 매수인이 승계할 수 있으므로, 실질취득비용은 261,924,000원으로 고정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰의 할인폭보다 실질취득 확인이 먼저
현재 최저매각가는 261,924,000원으로 감정가 1,090,895,960원의 24.01%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 183,346,800원과 128,342,759원으로 내려갑니다. 하지만 김성수의 보증금과 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가가 더 낮아져도 실제 총취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 채권 부족액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 261,924,000원 | 48,400,000원 | 0원 | 209,057,064원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 183,346,800원 | 48,400,000원 | 0원 | 131,579,945원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 128,342,759원 | 48,400,000원 | 0원 | 77,345,960원 |
④ 예상배당표 (매각가 261,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,466,936원 |
| 2. 경매개시결정 · 김병철 | 48,400,000원 | 48,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 209,057,064원 |
배당 계산상 신청채권자 김병철의 48,400,000원은 전액 배당되고 채권 부족액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 김성수의 보증금이 확인되지 않았으므로, 위 표만으로 매수인 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 영유아보육시설로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물입니다.
- 입지. 청주시 흥덕구 강서동 강서1동 행정복지센터 남서쪽 인근으로, 주변은 아파트단지·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 496.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 604,100원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 건물과 토지의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 영유아보육시설로 이용되는 특수 용도이고 이미 4회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율과 별개로 수요층을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성수 보증금 확인. 전입일 2020.05.07이 말소기준 2021.09.09보다 빠릅니다. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 최종 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 있다고 단정하지 말고 점유관계와 임대차 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차인에게 매수인 승계액이 확인되면 낙찰가에 그 미배당액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 특수 용도 검토. 현재 이용상태가 영유아보육시설이므로, 일반 주거물건과 같은 환금성을 전제로 가격을 산정하지 않는 것이 안전합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가 24.01%까지 내려왔다는 사실만 보지 말고 권리·점유·용도·재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 신청채권 부족액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제와 김성수의 미상 보증금은 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 풀어야 할 것은 임차인
이 사건은 감정가 1,090,895,960원에서 4회 유찰되어 최저가가 261,924,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 실제 임차인 김성수의 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 부담할 실질취득비용을 아직 확정할 수 없습니다.
등기 자체는 청주시 압류를 기준으로 후순위 권리가 정리되는 비교적 단순한 구조지만, 권리분석의 승부처는 등기부가 아니라 김성수의 임대차 내용입니다. 여기에 영유아보육시설이라는 특수 이용상태와 4회 유찰 이력까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 24.01%이니 싸다”가 아니라, “미상 임차인 인수액을 확인한 뒤 실질취득가로 다시 판단해야 한다”가 결론입니다.
