대전지방법원 2022타경7228. 유성구 봉명동 사이언스타운주상복합 11층 1106호입니다. 감정가 421,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 206,290,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 최내화이고, 말소기준권리는 2022.02.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 2022.11.02. 이정례의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 신건과 정반대입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 418,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 400,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 49.3%이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 12.0% 높은 흐름입니다. 전체 평균 388,416,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2022타경7228 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 온천로 60, 11층1106호 (봉명동,사이언스타운주상복합) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.8995㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 · 35층 중 11층 |
| 현재 소유자 | 최내화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 206,290,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 114,095,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 사용승인 | 2013.09.24 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2022년 우리은행 근저당
과거 2013년 우리은행 근저당 155,100,000원은 2016.01.13. 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 주식회사엘지화학 전세권 210,000,000원도 2018.01.08. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.02.18. 우리은행 근저당 110,000,000원이며, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 49.3%
실거래 단지명은 SCIENCETOWN이며, 대상 면적 84.8995㎡와 매칭되는 거래를 중심으로 보면 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최신 거래는 2026.06. 84.94㎡ 22층 400,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 418,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.94㎡ | 22 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 34 | 425,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 32 | 438,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 30 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8995㎡ | 4건 | 418,250,000원 |
현재 최저매각가 206,290,000원은 최근 12개월 평균의 49.3%입니다. 최신 실거래 400,000,000원과 비교해도 절대금액 차이가 큽니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 12.0% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 현재 회차는 가격만 놓고 보면 할인 폭이 상당한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,688,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이정례 | 114,095,887원 | 92,601,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 224,095,887원, 예상 배당액은 202,601,940원이며 미배당은 21,493,947원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동 계룡스파텔 남서측 인근이며, 숙박시설·주상복합아파트·근린생활시설·유흥시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장과 대전지하철 유성온천역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 주상복합아파트로 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 35층 건물 중 11층이며 2013.09.24 사용승인됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구 등에 해당하며 공시지가는 5,078,000원/㎡입니다.
- 도로. 삼면이 중로 및 소로에 접하며, 토지는 평탄하게 조성된 주상복합아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2022.02.18. 우리은행 근저당 110,000,000원이 현재 말소기준권리인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 418,250,000원과 최신 거래 400,000,000원을 우선 비교 기준으로 두고 현재 최저가 206,290,000원의 할인 폭을 판단하는 것이 적절합니다.
- 유찰 특성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.2회이므로 현재 2회 유찰이 최종 가격 구간인지 추가 유찰 가능성까지 함께 판단해야 합니다.
- 배당 미충족. 현재 회차에서도 신청채권자 이정례에게 21,493,947원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 강하고, 점유 확인이 마지막 관문”
현재 회차의 가장 큰 장점은 명확합니다. 감정가 421,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 206,290,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 418,250,000원의 49.3%입니다. 최근 거래군도 과거 대비 12.0% 높은 흐름이어서 가격 경쟁력은 분명합니다.
권리 역시 현재 등기와 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐습니다. 다만 감정평가에서 임대관계가 미상으로 확인된 만큼, 이 물건의 마지막 변수는 점유관계 확인입니다. 권리원본에서 대항력 있는 점유자가 없음을 최종 확인한다면, 현재 회차는 가격과 권리 구조가 동시에 주목되는 구간입니다.
