대전지방법원 2025타경501780. 대전 서구 갈마동 ‘좋은하루1차’ 11층 1109호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 42,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가격이 2,420,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 94% 넘는 할인율이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 50,000,000원 보증금입니다.
등기부상 2011년 우리은행 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.04.15. 의정부세무서장 압류입니다. 반면 임차인 이우중은 2022.06.21. 주민등록, 2022.06.28. 점유개시, 2022.06.07. 확정일자를 갖췄습니다. 즉 말소기준보다 앞선 대항력을 가지고 배당요구까지 했으며, 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경501780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 11층1109호 |
| 도로명 | 대전광역시 서구 대덕대로167번길 43 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) · 전용 18.3385㎡ · 지하2층 지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 정혁준 (2022.06.28. 매매 · 거래가액 40,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 2,420,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이우중 / 50,083,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2024.04.15. 압류입니다. 그러나 이우중의 주민등록일은 2022.06.21., 점유개시일은 2022.06.28.로 더 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2024.10.25. 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금까지 사라지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이우중 실제 임차인 1명 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2022.06.21 | 2022.06.07 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 242만원이 아니라 5,044만원을 봐야 한다
좋은하루1차는 118세대, 2011.11.22. 준공입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 37,888,888원, 최신 거래는 2026.06. 36,000,000원입니다. 전체 12건 평균도 37,791,666원으로 비슷합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.34㎡ | 6 | 36,000,000원 |
| 2026.04 | 18.34㎡ | 9 | 39,000,000원 |
| 2026.04 | 17.16㎡ | 13 | 36,000,000원 |
| 2026.04 | 18.34㎡ | 10 | 37,000,000원 |
| 2025.12 | 17.16㎡ | 11 | 41,000,000원 |
| 2025.12 | 17.16㎡ | 14 | 41,000,000원 |
| 2025.12 | 18.34㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2025.12 | 18.34㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2025.07 | 18.34㎡ | 6 | 36,000,000원 |
| 2025.02 | 18.34㎡ | 15 | 40,500,000원 |
| 2025.01 | 17.16㎡ | 11 | 36,000,000원 |
| 2025.01 | 17.16㎡ | 11 | 36,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 37,888,888원 |
표면 최저가 2,420,000원은 최근 12개월 평균의 6.4%에 불과합니다. 하지만 이 숫자는 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액을 제외한 숫자입니다. 현재 회차 기준으로는 2,420,000원 + 48,023,560원 = 50,443,560원이 실질취득액입니다. 이는 최근 12개월 평균의 133.1%, 최신 거래 36,000,000원의 140.1% 수준입니다. 따라서 이 물건은 시세보다 저렴한 물건으로 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 2,420,000원 | 48,023,560원 | 50,443,560원 |
| 9회 유찰 시 | 1,694,000원 | 48,736,492원 | 50,430,492원 |
| 10회 유찰 시 | 1,185,800원 | 49,235,544원 | 50,421,344원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 443,560원 |
| 1. 임차인 이우중 보증금 | 50,000,000원 | 1,976,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 이우중 | 50,083,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 50,000,000원 중 1,976,440원만 배당되고 48,023,560원이 미배당으로 남아 매수인 인수액이 됩니다. 집행비용 추정액은 443,560원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 갈마동 큰마을네거리 북서측 인근. 주거용 오피스텔·업무시설과 로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕, 지하2층·지상15층 중 11층. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도·토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 정방형 평지의 주거용 건부지이며 북동측 소로에 접합니다.
- 단지. 좋은하루1차 118세대, 2011.11.22. 준공. 최근 거래가는 36,000,000원~41,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,420,000원만 보지 말고 현재 회차 실질취득 50,443,560원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수. 배당 후 남는 48,023,560원이 매수인에게 넘어오는 구조임을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 회차가 내려가도 해결되지 않음. 9회·10회 유찰 시에도 실질취득은 각각 50,430,492원·50,421,344원으로 50,000,000원대에 머뭅니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 임차인·신청채권자 관계 확인. 모두 이우중으로 표시돼 있으므로 임대차계약, 보증금 지급, 점유 및 채권 발생관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “242만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 42,000,000원짜리 물건이 2,420,000원까지 떨어진 극단적 할인 사례처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금은 50,000,000원이고, 현재 회차에서 48,023,560원이 미배당으로 남습니다. 그래서 실제 매수비용은 50,443,560원입니다.
최근 12개월 평균 실거래 37,888,888원, 최신 거래 36,000,000원과 비교하면 실질취득이 오히려 높습니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총액은 50,000,000원대에 거의 고정됩니다. 여기에 8회 유찰, 단지 평균 유찰 7.2회와 매각률 10.0%까지 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득은 시세보다 높은 대항력 인수형. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 낙찰받느냐’가 아니라 미배당 보증금을 떠안고도 살 이유가 있느냐입니다.
