최저가 494만원의 착시 — 보증금 인수로 실질취득은 약 5,049만원

대전지방법원 2025타경501780. 대전 서구 갈마동 ‘좋은하루1차’ 11층 1109호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가에서는 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 전용면적은 18.3385㎡, 건물은 지하 2층·지상 15층 중 11층입니다. 현 소유자 정혁준은 2022년 6월 28일 매매계약을 원인으로 거래가 40,000,000원에 취득했습니다.

숫자만 보면 파격적입니다. 감정가 42,000,000원이 여섯 차례 유찰돼 최저매각가가 4,940,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가로 끝나지 않습니다. 임차인 이우중은 2022년 6월 21일 전입했고, 2022년 6월 28일 점유를 개시했습니다. 말소기준인 2024년 4월 15일 국세 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 2011년에 설정된 우리은행 근저당권 2건은 각각 2011년 12월 23일과 2014년 6월 17일 말소등기가 이어집니다. 그 뒤 처음 남은 기준권리는 2024년 4월 15일 의정부세무서장의 압류입니다. 2024년 5월 1일 경기광주세무서장 압류와 2025년 2월 14일 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

문제는 임차인입니다. 이우중의 전입일 2022년 6월 21일과 점유개시일 2022년 6월 28일이 기준권리보다 약 2년 앞섭니다. 2024년 10월 25일 등기된 주택임차권 자체는 기준권리 뒤에 있지만, 임차권등기 전 이미 갖춘 대항력과 우선변제권을 보전하는 구조입니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 5,000만원

③ 유찰돼도 실질취득은 약 5,000만원으로 고정된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액도 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 최저가만 계속 낮아질 뿐, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 부근에서 거의 움직이지 않습니다.

현재 회차부터 8회 유찰 시나리오까지 실질취득은 50,443,571원~50,488,920원에 머뭅니다. 낙찰가가 4,940,000원에서 2,420,600원으로 절반 이하가 되어도 실질취득 차이는 45,349원에 불과합니다. 더 유찰된다고 시세 대비 가격 메리트가 크게 개선되는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다

좋은하루1차는 118세대, 2011년 11월 22일 사용승인된 집합건물입니다. 전용 17.16㎡·18.34㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 37,791,666원이고, 최근 12개월 평균은 37,888,888원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 1.0% 높은 수준이지만, 가장 최신인 2026년 6월 거래가는 36,000,000원입니다.

최저가 4,940,000원은 최근 12개월 평균의 13.0%에 불과하지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 현재 실질취득 50,488,920원은 최근 평균보다 12,600,032원 높고, 최신 거래 36,000,000원보다 14,488,920원 높습니다. 감정가 42,000,000원보다도 실질취득이 8,488,920원 높아, 감정가 대비 유찰률 자체가 투자수익으로 연결되지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 4,940,000원 가정)

매각대금 4,940,000원은 집행비용과 임차인 일부 배당만으로 전액 소진됩니다. 국세 압류의 법정기일과 실제 조세채권액에 따라 배당 순서는 달라질 수 있으므로 의정부세무서장· 경기광주세무서장 압류의 교부청구 및 법정기일 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래통계 기준)

• 입지. 대전 서구 갈마동 큰마을네거리 북서측 인근으로, 주거용 오피스텔·업무시설과 로변 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 동측 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 15층 중 11층이며 기본적인 위생·급배수· 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·둔산지구 지구단위계획구역으로, 북동측 소로에 접합니다. 토지는 정방형 평지이며 공시지가는 2,647,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 118세대의 소형 집합건물이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.9회, 매각률은 12.5%입니다. 전용 18㎡대의 제한된 수요층과 반복 유찰을 고려하면 환금성은 낮게 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 총취득비용을 분리하지 말 것. 현재 기준 4,940,000원 낙찰가에 임차보증금 인수 45,548,920원을 더해 50,488,920원으로 판단해야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 송금내역, 관리비·공과금 납부, 실제 점유 및 임대인과의 관계를 확인해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 2022.06.21. 전입, 2022.06.28. 점유, 2022.06.07. 확정일자와 2024.10.25. 임차권등기·배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 국세 법정기일 확인. 말소기준이 국세 압류이므로 압류일만 보지 말고 실제 조세채권의 법정기일과 교부청구액을 확인해야 합니다.
• 과거 근저당 말소 대조. 배당 시뮬레이션에 표시된 우리은행 근저당 2건은 등기부의 2011.12.23. 및 2014.06.17. 말소등기와 연결되는지 원본으로 확인해야 합니다.
• 특별매각조건. 매수신청보증금은 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
• 명도·관리비. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부, 공용부분 관리비 체납액을 관리사무소와 현장조사로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수액이 가격이다”

이 물건의 최저가는 4,940,000원이고 감정가 대비 11.76%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 초과하므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득은 50,488,920원, 7회 유찰 시 50,462,244원, 8회 유찰 시에도 50,443,571원입니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 37,888,888원이고 최신 거래는 36,000,000원입니다. 실질취득은 최근 평균의 133.3%이며, 단지 경매 통계도 평균 5.9회 유찰·매각률 12.5%로 환금성 부담을 보여줍니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 과제까지 남습니다. 최저가는 싸지만 총취득비용은 비싸고, 더 유찰돼도 구조가 바뀌지 않는 물건입니다. 결론은 가격·인수 모두 부적합, 원본 확인 전 입찰 보류입니다.