청주지방법원 2025타경51765. 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 36-17 소재 건물 및 토지 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 일괄매각으로 제시외 건물 및 태양광시설까지 포함됩니다. 권리분석의 핵심은 2014년 신한은행 근저당 3건을 현재 남아 있는 선순위로 착각하지 않는 것입니다. 이 3건은 2017년 해지로 말소됐고, 실제 말소기준은 2017.02.13 농협은행 근저당입니다.
임차인은 원동희 1명으로 조사되며, 점유 부분은 2층 전체입니다. 전입일은 2018.01.23로 말소기준 2017.02.13 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보지 않고, 매수인이 승계할 보증금은 없습니다. 다만 근린생활시설 점유가 있는 물건이므로 낙찰 후 명도 협의와 사용 현황 확인은 별도 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 36-17 |
| 등기 표시 | [건물] 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 36-17외 1필지 주1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 토지 | 대 · 290.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 및 경량철골구조 슁글지붕 2층 |
| 소유자 | 노혜경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 638,490,340원 / 446,943,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 324,982,947원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 2014년 신한은행 3건은 이미 말소
② 임차인 판단 — 원동희는 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원동희 | 2층 전체 | 2018.01.23 | 2,000 | 없음 | 확정일자 확인 안 됨 | 없음 |
말소기준권리일은 2017.02.13이고, 임차인의 전입일은 2018.01.23입니다. 전입이 기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 446,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,869,430원 | - |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사(을구 6번) | 324,000,000원 | 324,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사(을구 7번) | 144,000,000원 | 116,073,570원 | 27,926,430원 |
| 3. 가압류 · 홍원기 | 30,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 13,918,049원 | 0원 | 13,918,049원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 201,069,451원 | 0원 | 201,069,451원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 38,558,761원 | 0원 | 38,558,761원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 50,267,363원 | 0원 | 50,267,363원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·최우선변제는 미반영입니다. 2014년 신한은행 근저당 3건은 말소된 등기이므로 현재 배당 대상에서 제외해 읽는 것이 자연스럽습니다.
④ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 실질취득 446,943,000원
| 시나리오 | 비율 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 446,943,000원 | 0원 | 446,943,000원 | 685,740,054원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 312,860,100원 | 0원 | 312,860,100원 | 818,133,565원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 219,002,070원 | 0원 | 219,002,070원 | 910,677,583원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 진천군 선거관리위원회 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 근린생활시설, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근으로 간선도로가 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 공조설비, 냉동창고, 일부 난방설비, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역에 속합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신한은행 3건 오해 금지. 2014년 근저당 72,000,000원·72,000,000원·180,000,000원은 2017년에 말소됐습니다. 현재 인수권리로 보면 안 됩니다.
- 임차인 명도. 원동희는 대항력 없음으로 보이나, 2층 전체 점유가 확인되므로 낙찰 전 점유 상태와 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·태양광시설. 일괄매각에 포함되므로 현장 상태, 유지관리, 인허가, 철거 가능성을 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 환금성. 아파트처럼 표준화된 거래가 아니므로 매각 후 재매각·임대 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 회차 기준 채권자 미배당이 685,740,054원입니다. 매수인 인수는 아니지만 채권자 경합이 큰 물건입니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만, 물건성은 현장에서 갈린다
이 물건의 권리 포인트는 분명합니다. 2014년 신한은행 근저당 3건은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2017.02.13 농협은행 근저당입니다. 임차인 원동희도 전입이 그 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수 0원이라는 결론은 유지됩니다.
다만 좋은 물건이라고 단정하기에는 이릅니다. 현재 최저가는 446,943,000원이고 실거래 비교가 없으며, 이용상태는 근린생활시설입니다. 여기에 제시외 건물과 태양광시설이 포함됩니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장성은 보류입니다. 입찰 전에는 등기 말소관계, 임차인 점유, 제시외 시설, 태양광시설, 냉동창고·공조설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
