대전지방법원 2025타경502007. 세종시 소담동 세종사이언스타운 3층 309호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 등기표제는 집합건물이며 감정평가 대상군은 근린생활시설로 이용되는 상업용 부동산입니다. 감정가 564,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 135,416,000원, 감정가의 24.0%까지 낮아졌습니다.
권리 구조는 가격만큼 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2018년 5월 23일 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권이고, 후순위 근저당권·전세권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 제시된 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층 309호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 감정평가 대상군은 근린생활시설 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 564,000,000원 / 135,416,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,716,199,920원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.23. 근저당권 · 세종중앙농업협동조합 · 채권최고액 456,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 인수액은 0원
2017년의 두 차례 신탁등기는 각각 말소돼 소유권이 동기종합건설주식회사로 귀속됐고, 그 뒤 2018년 5월 23일 세종중앙농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 이후 설정된 동건종합건설주식회사 근저당권 170,000,000원, 주식회사 태담종합건설 전세권 200,000,000원, 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2019년 김남형 가압류 160,000,000원은 2020년 7월 30일 해제로 말소된 이력이 있으나, 예상배당표에는 해당 청구 항목이 포함되어 있습니다. 실제 배당 대상 여부는 최신 등기와 배당요구종기 내 신고내역을 원문에서 확인해야 합니다.
② 점유자 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유자는 개인 2명과 법인 1명입니다. 가장 빠른 전입일인 주식회사 태담종합건설의 2019년 1월 31일도 말소기준일인 2018년 5월 23일보다 늦어, 세 점유자 모두 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저가의 차이는 428,584,000원이고, 최저가는 감정가 대비 24.0%입니다. 다만 동일 호실이나 직접 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 135,416,000원 | 132,720,176원 | 3,236,279,823원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 94,791,200원 | 92,684,958원 | 3,276,315,041원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 66,353,839원 | 64,759,470원 | 3,304,240,529원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 135,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,695,824원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 456,000,000원 | 132,720,176원 |
| 2. 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김남형 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 주식회사 태담종합건설 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 말소기준 근저당권자에게 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 근저당권자 배당액은 더 줄 수 있으나, 후순위 권리의 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 소담동 행정복지센터 북서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·관공서· 교육시설·근린공원이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 46미터, 북서측 약 15미터 포장도로에 접하며 북동측으로는 보행자전용도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03.입니다. 승강기·소화전·화재탐지·공용 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 1,519㎡의 대체로 사다리형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 이용현황. 동일 감정평가 대상군에는 학원·무용연습실·중식당과 여러 공실이 혼재합니다. 309호의 현재 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 공부 대조. 감정평가 대상 중 410호와 409호는 집합건축물대장상 409호 132.72㎡로 합병된 내용이 기재돼 있습니다. 사건 목적물 309호의 전유부분과 현황도 별도로 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 309호 특정 현황 확인. 감정요항은 다수 호실을 함께 설명하고 있으므로, 309호의 전유면적·내부 구획·현재 사용상태·독립 출입 여부를 현장에서 확인하세요.
- 점유자와 명도. 대항력은 없지만 조사된 점유자가 3명입니다. 실제 점유자, 영업 여부, 인도 시기와 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 전세권 원문 확인. 주식회사 태담종합건설의 전세권 200,000,000원은 소멸 대상이지만, 실제 점유관계와 전세권 말소·인도 절차를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 해당 금액과 교부청구액을 확인해 예상배당표를 다시 계산하세요.
- 말소된 가압류 대조. 김남형 가압류는 등기상 해제·말소 이력이 있는 반면 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있으므로 최신 등기와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 시세와 임대수익 검증. 감정가 대비 24.0%라는 비율 대신 인근 동일 용도·동일 규모 상가의 매매가, 보증금, 월차임, 공실기간을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건 전체 물건목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 이후 권리와 점유관계가 정리되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 후순위 근저당·전세권·가압류·압류가 매각으로 소멸해 비교적 명료합니다.
그러나 네 차례 유찰된 근린생활시설형 물건이고, 감정평가 대상군에는 공실과 여러 영업 형태, 호실 합병 사례가 함께 나타납니다. 현재 최저가 135,416,000원은 곧 실질취득가이지만, 이 금액이 시장가보다 낮다는 직접 근거는 없습니다. 결론은 권리는 통과, 현황과 가격은 보수적으로 재검증입니다. 309호의 실제 구획·점유·임대수익·환금성을 확인한 뒤에만 감정가 대비 24.0%가 기회인지, 반복 유찰을 반영한 가격인지 판단할 수 있습니다.