한 줄 평 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만 이 물건의 핵심은 저렴한 가격이 아니라 근린생활시설의 임대·환금성입니다. 4회 유찰로 최저가는 감정가의 24%까지 내려왔지만, 현황상 공실 호수가 존재하고 임대관계가 미상이라 낙찰 후 운영 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
감정가
432,000,000원
평가금액
최저가
103,723,000원
4회 유찰 후
매수인 인수
0원
매각물건명세서 기준
핵심지표
공실·임대미상
상가 운영 검토 필요
대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 세종사이언스타운 3층306호 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 동기종합건설주식회사이며, 2018년 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 강제경매·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 주거용 물건과 달리 이 사건은 근린생활시설입니다. 감정평가상 학원·무용연습실 등으로 이용되거나 공실 상태인 호수가 확인되고, 임대관계도 미상입니다. 낙찰가는 낮지만 실제 수익화 가능성을 따져야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층306호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 관련 집합건물 · 근린생활시설(현황 이용 확인 필요) |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 103,723,000원 |
| 신청채권 | 세종중앙농업협동조합 · 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 2018.05.23 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 강제경매, 가압류, 압류, 추가 근저당권 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사상 전입자는 있으나 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 확인됩니다.
② 임차·점유 확인
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 없음 | 보증금 미상 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 없음 | 보증금 미상 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 없음 | 보증금 미상 |
⚠️ 임대관계 확인 필요 전입자는 대항력이 없지만, 보증금 정보는 확인되지 않았습니다. 상가 물건 특성상 실제 점유·임대차 관계와 명도 가능성을 현장 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저가 103,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,252,122원 |
| 세종중앙농업협동조합 근저당 | 331,200,000원 | 101,470,878원 |
| 동건종합건설 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류·채권 | 2,542,999,999원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 이어져도 채권 미배당 규모는 크게 남습니다.
✅ 권리 관점 매수인이 인수하는 등기상 권리는 없습니다. 근저당 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
⛔ 사업성 관점 상가 물건은 낙찰가보다 운영 가능성이 중요합니다. 공실 상태 호수와 임대관계 미상이라는 요소 때문에 낙찰 후 임대·활용 계획이 없는 경우 주의가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 세종사이언스타운은 소담동 행정복지센터 북서측 인근으로 근린생활시설·아파트·관공서·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용 건부지이며 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
- 환금성. 상업시설 특성상 주거용보다 매수층이 제한될 수 있으며 실제 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 실제 점유자, 영업 여부, 공실 상태를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검토. 낙찰가가 낮아도 공실 지속 시 수익성은 달라질 수 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “싸게 사는 것과 좋은 투자는 다르다”
이 물건은 4회 유찰로 가격 진입장벽은 크게 낮아졌습니다. 하지만 권리 안전성과 투자 매력은 별개의 문제입니다. 인수권리는 없지만 근린생활시설의 임대 가능성, 공실 여부, 환금성을 확인해야 합니다. 권리는 정리되고 가격은 낮아졌지만, 사업성 검토가 필요한 상가형 경매입니다.