청주지방법원 2025타경51785. 충북 괴산군 문광면 광덕리 718-6 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 일반목구조 강판기와지붕 2층 건물입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 71,133,000원, 감정가 207,386,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 깊은 유찰 구간이지만, 물건 자체에 진입로와 경계 확인 이슈가 명확히 적혀 있어 단순 저가 물건으로 보기 어렵습니다.
권리상으로는 말소기준이 2022.03.18 괴산증평산림조합 근저당권입니다. 이후 들어온 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인으로 조사된 한영미 씨는 전입일이 2025.10.10으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 보증금도 7,000원으로 기재되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51785 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 718-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 강판기와지붕 2층 · 목재사이딩 마감 · 새시창호 |
| 소유자 | 최서희 |
| 감정가 / 최저가 | 207,386,000원 / 71,133,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 82,859,170원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 을구 5번 괴산증평산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 81,600,000원이고, 2022.03.18 접수됐습니다. 이후 2025.09.19 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거의 근저당권은 각각 말소등기가 존재하므로 현재 인수대상 권리로 보기는 어렵습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한영미 | 1층 전체 및 제시외 1번, 2번, 3번 목록전체 | 7,000원 | 2025.10.10 | 대항력 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인되는 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 보되, 인수위험은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 최저가만 보면 싸지만, 리스크 보정이 필요
현재 최저매각가는 71,133,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 49,793,100원, 5회 유찰 시 34,855,170원까지 낮아지는 구조입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 진입로와 경계 문제가 감정상 직접 언급되어 있어, 낮은 최저가가 곧 안전마진이라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,133,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,680,394원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 괴산신용협동조합 | 90,000,000원 | 69,452,606원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 괴산신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 괴산증평산림조합 | 81,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 삼성화재해상보험주식회사 | 82,859,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 총 채권액 319,459,170원 중 69,452,606원만 배당되고, 미배당은 250,006,564원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 국립괴산호국원 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 자연림·농경지·단독주택 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근은 가능하나 간선도로가 원거리에 있고, 인근 버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이며 토지면적은 496.0㎡, 지목은 대입니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 다소 불분명해 지적 공부와 측량을 통한 확인이 필요합니다.
- 진입. 타인토지인 광덕리 719번지, 718-5번지 등을 지나야 하므로 사용료 등이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 사용관계 확인. 타인토지 통행 부분의 법적·사실상 사용관계와 사용료 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 감정상 경계가 다소 불분명하므로 입찰 전 측량 가능성과 실제 점유 경계를 점검해야 합니다.
- 제시외 건물 현황. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건이므로 현장 구조와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 점유자 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있어 인도명령·명도 협의 비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 자연림·농경지·단독주택이 혼재한 지역이고 간선도로가 원거리에 있어 재매각 속도는 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 대조하고 현장 확인을 병행해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “쓸 수 있는 길”이 먼저다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 71,133,000원까지 내려왔고, 임차인 대항력·인수액 측면에서는 비교적 단순합니다. 그러나 감정상 명시된 경계 불분명, 타인토지 통행, 사용료 가능성은 낙찰 후 바로 현실 문제가 될 수 있습니다. 권리는 큰 충돌이 없지만, 물건성과 환금성은 낮게 봐야 하는 사건입니다. 결론은 명확합니다. 현장 진입로와 경계 확인 없이는 할인율만 보고 들어갈 물건이 아닙니다.
