대전지방법원 2025타경502007. 세종특별자치시 소담동 세종사이언스타운 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 동기종합건설주식회사, 말소기준권리는 2018년 5월 23일 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 근저당·전세권·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 순위만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 정리됩니다.
다만 이 사건의 함정은 “권리상 인수 없음”이 곧바로 “쉬운 물건”이라는 뜻은 아니라는 점입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 비고에는 301호, 303호와 벽체 구분 없이 이용 중이라고 되어 있습니다. 또 현황조사상 이재웅, 주식회사 태담종합건설, 오세라가 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 정보가 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵지만, 상가의 실제 점유·명도·원상복구 범위는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 543 세종사이언스타운 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설·대지권) · 301호, 303호와 벽체 구분 없이 이용 중 |
| 소유자 | 동기종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 127,973,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 4,716,199,920원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.05.23 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 동건종합건설주식회사 근저당권, 동남종합건설주식회사 전세권, 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있어, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 체크 — 대항력 없음으로 보이나, 보증금 미상
현황조사상 확인되는 점유자는 3명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2018.05.23 이후이고, 보증금·확정일자·배당요구 정보가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 실제 임차인 신고는 3명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재웅 | 2023.01.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 태담종합건설 | 2019.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오세라 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 대비 24.01%, 그러나 시세 비교값 없음
현재 최저매각가는 127,973,000원으로 감정가 533,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 89,581,100원, 6회 유찰 시 62,706,769원으로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 표본이 제시되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”는 말은 가능해도, “시세 대비 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 127,973,000원 | 3,380,770,352원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 89,581,100원 | 3,418,583,090원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 62,706,769원 | 3,444,973,683원 |
④ 예상배당표 (매각가 127,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,591,622원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 430,800,000원 | 125,381,378원 |
| 2. 근저당 · 동건종합건설주식회사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김남형 | 160,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 동남종합건설주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 희림종합건축사사무소 | 2,382,999,999원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 57,025,709원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 15,326,022원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로는 집행비용을 제외한 대부분의 대금이 1순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 권리자는 미배당입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담동 행정복지센터 북서측 인근의 세종사이언스타운으로, 주변은 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이고, 매각 비고상 301호·303호와 벽체 구분 없이 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류·중로2류·소로3류 접합, 상대보호구역, 중점경관관리구역이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.02.03입니다. 공용 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 벽체 구분 확인. 302호가 301호·303호와 물리적으로 어떻게 연결되어 있는지, 낙찰 후 독립 사용이 가능한지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유자 확인. 이재웅, 주식회사 태담종합건설, 오세라의 실제 점유 여부와 퇴거 가능성, 사업장 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당과 비용 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
- 상가 수요 점검. 주거용이 아닌 근린생활시설이므로 임대료, 공실 기간, 관리비, 업종 제한, 주변 공실을 따로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하고, 벽체·점유·관리비는 현장과 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 “쓸 수 있는 302호인가”
이 사건은 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려온 점이 가장 눈에 띕니다. 권리상으로도 말소기준 이후 권리가 정리되고 명시 인수권리는 없습니다. 그러나 세종사이언스타운 302호는 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 301호·303호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 비고가 붙어 있습니다. 결국 이 물건의 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 현황 리스크와 상가 환금성 때문에 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.