인수는 0원이지만, 4회 유찰이 말하는 환금성 — 세종사이언스타운 210호

대전지방법원 2025타경502007. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 등기 표시는 세종사이언스타운 2층 210호인 집합건물입니다. 감정평가의 이용상태는 세종사이언스타운 내 다수 호실을 근린생활시설·학원·연습실·음식점·공실 등으로 일괄 기술하고 있습니다. 본건의 말소기준권리는 2018년 5월 23일 세종중앙농업협동조합 근저당권 392,400,000원이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 114,767,000원으로 감정가 478,000,000원의 약 24.0%입니다. 다만 본건과 직접 비교할 실거래 가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락률은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 4회 유찰이라는 결과와 근린생활시설의 개별 점유·영업 상태, 210호의 실제 면적·벽체·용도를 함께 확인해야 가격 판단이 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2018.05.23. 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 기존 아시아신탁 등기가 말소되어 소유권이 동기종합건설주식회사로 귀속됐고, 이후 동건종합건설주식회사 근저당권과 가압류·국세 및 지방세 압류·임의경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 권리분석상 인수액은 0원입니다.

② 점유·임차 관계 — 3명 모두 말소기준 이후

현황조사상 실제 점유 신고는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 점유자의 전입일은 모두 말소기준일 2018.05.23.보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 24%여도 시세 비교는 보류

현재 최저가는 감정가의 약 24.0%까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 동일 물건 또는 인근 유사 호실 실거래가가 없으므로, 감정가와 최저가만으로 시장가 대비 차익을 계산할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 호실 면적, 층, 가시성, 출입 동선, 임대료, 공실 여부와 벽체 구분에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,767,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 112,360,262원이 선순위 세종중앙농업협동조합 근저당에 배당되고, 나머지 채권은 미배당됩니다. 채권자 총 미배당 추정액은 2,973,039,737원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 소담동 행정복지센터 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·아파트단지·관공서·교육시설·근린공원이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측 약 46m, 북서측 약 15m 포장도로와 접하고 북동측은 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지. 대지 전체 면적 1,519㎡, 평지의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 3,874,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되며 광로3류·중로2류·소로3류에 접합니다.
• 건물설비. 공용 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 210호 특정. 감정평가의 호별 기호와 본건 2층 210호의 대응관계를 제시목록·현황도·집합건축물대장으로 확인하세요.
• 전유면적·대지권. 210호의 정확한 전유면적, 대지권 비율 및 집합건축물대장상 용도를 확인해 단위면적당 가격을 계산하세요.
• 벽체·출입구. 인접 호실과 벽체 없이 통합 사용 중인지, 독립 출입과 독립 영업이 가능한지 현장에서 확인하세요.
• 점유자 3명. 이재웅·주식회사 태담종합건설·오세라의 점유 부분, 사용 목적, 보증금, 배당요구 및 인도 의사를 확인하세요.
• 대항력과 명도 구분. 세 점유자는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 명도 기간과 비용은 별도입니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 24.0%만 보지 말고 동일 건물·동일 층·유사 면적의 매매가, 보증금, 월세와 공실 기간을 조사하세요.
• 세금 배당. 세종특별자치시와 북대전세무서의 교부청구 및 당해세 해당액을 확인하세요.
• 말소 이력 대조. 김남형 가압류는 2020.07.30. 해제·말소 이력이 있으므로 배당요구 및 현재 채권존재 여부를 배당표 원본과 대조하세요.
• 관리비·공용비용. 상가 관리사무소에서 공용부분 관리비, 전기·수도, 주차 및 시설분담금 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·제시목록과 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 4회 유찰의 이유

이 물건의 등기 권리는 말소형입니다. 선순위 근저당 이하의 권리가 매각으로 소멸하고, 점유자 3명도 모두 말소기준 이후 전입이므로 권리상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가로 취득한다고 가정하면 실질취득액도 114,767,000원으로 계산됩니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격이 안전해지는 것은 아닙니다. 감정평가는 여러 호실을 일괄 기술하고 있어 210호의 실제 면적·용도·벽체·점유 상태를 특정해야 하고, 시세 비교에 사용할 실거래도 확인되지 않았습니다. 여기에 4회 유찰까지 겹쳤습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 상품성은 현장 검증 전까지 보류입니다. 최저가가 감정가의 24.0%라는 숫자보다, 해당 호실이 실제로 독립 사용·임대·재매각 가능한 자산인지가 입찰 여부를 결정합니다.