의정부지방법원 2022타경80158. 경기도 의정부시 금오동 280-10, 하금로43번길 13-3의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 121.0㎡의 대지이고, 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 1층·2층·지하실 모두 주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 1990.03.02이며, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2019.11.21 의정부신곡새마을금고 근저당 24,000,000원이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·가압류·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 이상만은 말소기준보다 앞선 2017.11.28 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금이 확인되지 않아 인수액 산정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2022타경80158 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 280-10 · 경기도 의정부시 하금로43번길 13-3 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 1층, 2층, 지하실 모두 주택으로 이용 |
| 토지 | 대 121.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1990.03.02 |
| 소유자 | 김혜정 · 2023.10.06 상속, 2026.05.19 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 324,998,000원 / 324,998,000원 (신건) |
| 청구액 | 143,309,151원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준 이전의 과거 근저당·압류·경매신청은 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2019.11.21 설정된 의정부신곡새마을금고 근저당입니다. 이후 황미순·이승아·유한상 관련 근저당, 국민건강보험공단 압류, 케이비국민카드 가압류, 유한상 전세권 2건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 대상입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승규 | 101호(지하층 좌측호) | 미상 | 5,000,000원 / 250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노원균 | 미상 | 2021.12.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상만 | 미상 | 2017.11.28 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명입니다. 노원균은 2021.12.29 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 반면 이승규는 전입일 자체가 확인되지 않아 보증금 5,000,000원의 대항력 및 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 신건, 가격 메리트는 확인되지 않았다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 324,998,000원인 신건입니다. 유찰에 따른 가격 할인은 아직 없습니다. 이 물건은 권리분석상 실질취득가가 확정되지 않았기 때문에 최저가만 놓고 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
특히 선순위 임차인 이상만의 보증금이 낙찰가를 초과하거나 상당액이 미배당으로 남는 구조라면, 매수인이 실제 부담하는 총액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 324,998,000원이라는 최저가가 아니라, 확인된 인수액을 합친 실질취득가여야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 배당표상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 324,998,000원 | 0원 | 51,404,743원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 259,998,400원 | 12,684,863원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 207,998,720원 | 63,956,547원 | 0원 |
위 미배당액은 제시된 채권 배당 시나리오 기준입니다. 선순위 임차인의 실제 보증금 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,998,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,349,972원 |
| 2. 근저당 · 의정부신곡새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 황미순 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이승아 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 5. 근저당 · 황미순 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,743,285원 | 7,743,285원 |
| 7. 근저당 · 유한상 | 32,000,000원 | 32,000,000원 |
| 8. 전세권 · 유한상 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 9. 전세권 · 유한상 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,404,743원 |
채권 합계 268,243,285원은 현재 회차 가정에서 전액 배당되는 구조이며 소유자 잔여는 51,404,743원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 임차인 이상만의 보증금도 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 1층·2층·지하실 모두 주택으로 이용 중이며, 제시외 건물까지 일괄매각됩니다.
- 입지. 경기도교육청 북부청사 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트와 일부 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 근거리 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 다소 원거리에 의정부경전철 새말역이 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 적벽돌 노출쌓기, 창호는 칼라알미늄샷시이며 도시가스보일러 난방입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,264,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각 구조이므로 입찰가는 아파트처럼 단순 비교하기보다 토지·건물 상태와 임차관계까지 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이상만 보증금 확인. 2017.11.28 선순위 전입이므로 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유를 반드시 대조해야 합니다.
- 이승규 전입일 확인. 지하층 좌측호, 보증금 5,000,000원·월세 250,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 가능성을 열어둬야 합니다.
- 노원균 보증금 확인. 전입은 2021.12.29로 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 내용은 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 회차 채권 배당은 전액 배당 구조지만 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 임차인 보증금은 별도 변수입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “매수인 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기구조는 명확합니다. 2019.11.21 의정부신곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다.
이상만은 2017.11.28 전입한 대항력 있는 임차인이고 보증금이 미상입니다. 이승규 역시 5,000,000원 보증금은 확인되지만 전입일이 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 매수인 인수액과 실질취득가를 숫자로 고정할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같은 324,998,000원짜리 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
등기권리는 정리되지만, 임차인 보증금은 아직 정리되지 않은 사건. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 먼저 이상만의 보증금과 배당관계, 이승규의 전입일을 확인하는 데 있습니다.
