의정부지방법원 2024타경668. 양주시 은현면 운암리 76-3, 76-15의 공장과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태도 공장으로 확인되며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 315,417,000원, 유찰은 아직 없는 신건입니다. 등기상 소유자는 갈기현·갈보람·임미경으로, 갈기현과 갈보람은 각각 14분의 2, 임미경은 14분의 7 및 14분의 3 지분으로 기재돼 있습니다.
권리 구조의 중심은 2019년 설정된 양주새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 운암리 76-3과 76-15 토지 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2019-75호를 공동담보로 하고 있습니다. 이후 2024.08.19. 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 같은 날 느티나무제이차유한회사를 채권자로 하는 근질권이 설정됐지만, 우선순위의 출발점은 기존 2019.06.26. 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경668 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 운암리 76-3, 76-15 · 경기도 양주시 은현면 화합로832번길 77-19 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 토지 | 잡종지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 578.0㎡ |
| 소유자 | 갈기현 · 갈보람 · 임미경 |
| 감정가 / 최저가 | 315,417,000원 / 315,417,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 135,234,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
1990년·1992년·1997년 설정됐던 과거 근저당과 관련 압류·가압류는 2000년 임의경매 낙찰 과정에서 이미 말소됐고, 2008.06.18. 양주축산업협동조합 근저당 104,000,000원도 2019.06.26. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 을구 7번 양주새마을금고 근저당 182,000,000원입니다.
그 이후 설정된 경기신용보증재단 근저당 57,000,000원, 배병열 가압류 20,871,660원, 중소기업은행 가압류 20,605,596원, 그리고 2024.03.07. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 100% 신건, 실거래 비교 없이 접근
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 315,417,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 상태입니다. 동일·유사 공장 실거래를 기준으로 한 비교값은 확인되지 않으므로, 이 가격이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 315,417,000원 | 280,477,256원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 252,333,600원 | 248,000,930원 | 32,476,326원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 201,866,880원 | 198,240,744원 | 82,236,512원 | 0원 |
유찰되면 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 커지지만, 이 시뮬레이션에서 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 “채권이 얼마나 미배당되는가”가 아니라 공장·토지·기계의 실제 가치가 낙찰가를 뒷받침하는가에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,215,838원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 양주새마을금고 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 경기신용보증재단 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 배병열 | 20,871,660원 | 20,871,660원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 중소기업은행 | 20,605,596원 | 20,605,596원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,723,906원 |
배당 시뮬레이션은 을구 7번 근저당을 채권최고액 182,000,000원 기준으로 반영했습니다. 신청채권 청구액은 135,234,232원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 공장·기계·제시외 — 이 사건의 핵심 리스크
매각물건명세서에는 토지·건물·제시외 건물의 일괄매각과 함께 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 제2019-75호가 포함된다고 기재돼 있습니다. 그러나 기계목록 1~5, 7~16은 소재불명이고, 목록 6은 상세내역 및 정상가동 여부를 재확인하도록 명시돼 있습니다.
또한 본건의 철골조 경량판넬지붕 단층 제2종근린생활시설 53.6㎡는 확인불능으로 평가에서 제외돼 있습니다. 반면 수도시설 등은 거래관행과 평가목적을 고려해 본건에 포함해 일괄 평가됐고, 현장에 있는 컨테이너는 이동가능성을 고려해 매각에서 제외됩니다.
2026.04.09. 신청채권자는 근저당권 설정 당시의 “소유자의 미등기건물에 대한 권리포기서”를 포함해 제시외건물에 대한 일괄매각신청서를 제출했습니다. 다만 제시외 건물의 현황과 실제 사용상태는 매각대상 범위를 원본 서류와 현장에서 함께 대조하는 것이 필요합니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 은현면 선암리 소재 은현초등학교 북서측 인근이며, 주변은 중소규모 공장·창고와 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로 및 버스정류장 거리와 노선수 등을 고려한 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 토지. 잡종지·공업용, 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 토지면적은 578.0㎡, 공시지가는 217,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(운암지구)이며 성장관리권역에 포함됩니다.
- 제한. 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 건물. 보강콘크리트조 스레트지붕 단층 건물이며 벽체는 브럭마감 등입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실사. 목록 1~5, 7~16은 소재불명입니다. 목록 6도 상세내역과 정상가동 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 53.6㎡ 건물 확인. 철골조 경량판넬지붕 단층 제2종근린생활시설 53.6㎡가 확인불능으로 평가제외됐으므로 위치·존재·사용관계를 확인하세요.
- 매각 제외물 확인. 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 낙찰대금에 포함되는 자산과 제외되는 자산을 구분해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 공장 사용자·점유자·임차관계를 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 계열 확인. 2019.06.26. 근저당이 2024.08.19. 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사 근질권이 설정된 흐름을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재는 감정가 100% 신건이며 비교 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 토지·건물·기계의 개별 실질가치를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현물이 어려운 공장 경매”
이 물건은 등기만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2019.06.26. 양주새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 다른 곳에 있습니다. 기계기구목록 1~5·7~16 소재불명, 목록 6 정상가동 재확인, 53.6㎡ 건물 평가제외, 컨테이너 매각 제외, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
현재 최저가 315,417,000원은 감정가 그대로인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 가격 메리트를 줄 수 없으므로, 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 실제로 무엇이 남아 있고, 무엇이 정상 사용 가능하며, 무엇이 매각대상에 포함되는지를 확인하는 데 있습니다. 결론은 등기상 인수 0원, 현물 확인은 필수입니다.
