청주지방법원 2025타경51817. 청주 서원구 수곡동 48-22 소재 물건으로, 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고 감정평가상 주택 및 창고(부속건물)로 이용 중입니다. 감정가는 145,566,230원, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 101,896,000원입니다. 임차인 내역은 없어 보증금 인수 구조는 아니며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리 흐름만 보면 기준권리는 2023.06.16. 접수된 주식회사한성저축은행 근저당권입니다. 이후 노블랑대부·권점분·김용봉의 근저당, 신한카드 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정 관련 문구에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공부와 현황 상이가 기재되어 있어 권리보다 물건 현황과 환금성 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 수곡동 48-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고(부속건물) |
| 소유자 | 김응탁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 145,566,230원 / 101,896,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 피에이알케이대부 / 23,160,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 | 대 · 169.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 372,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 리스크는 확인되지 않습니다. 기준권리는 2023.06.16. 주식회사한성저축은행 근저당권이고, 그 이후의 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 회차별 가격 — 최저가는 내려왔지만 미배당은 계속 크다
현재 회차는 감정가의 70%인 101,896,000원입니다. 2회 유찰 시 71,327,200원, 3회 유찰 시 49,929,040원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 표시됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 101,896,000원 | 99,669,456원 | 270,776,132원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 71,327,200원 | 69,643,310원 | 300,802,278원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,929,040원 | 48,630,317원 | 321,815,271원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 101,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,226,544원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청주농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사한성저축은행 | 84,000,000원 | 75,669,456원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사노블랑대부 | 25,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 권점분 | 55,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,285,041원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김용봉 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사 피에이알케이대부 | 23,160,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 370,445,588원 중 채권자 배당은 99,669,456원, 미배당은 270,776,132원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 청주시 서원구 수곡동 소재 ‘청주교육대학교 부설초등학교’ 북동측 인근입니다.
- 주위환경. 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량통행이 용이하고, 인근에 간선도로가 통과하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 주택 및 창고(부속건물)로 이용 중입니다.
- 건물구조. 시멘벽돌조 금속기와 및 슬래브지붕 단층건, 외벽은 치장벽돌 및 페인팅 마감 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 주택에는 난방설비, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역에 속하고, 지목은 대, 면적은 169.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 없음으로 기재되어 있으나, 매각 비고에는 공부와 현황 상이가 함께 표시되어 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다. 포함 범위와 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 공부와 현황 상이 문구가 있어 등기부·건축물대장·감정평가서·현황조사서를 대조해야 합니다.
- 용도 착각 금지. 아파트가 아니라 주택 및 창고 성격의 물건입니다. 환금성과 대출 가능성은 별도로 점검해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 101,896,000원은 감정가의 70%입니다. 유찰만 보고 접근하지 말고 수리·명도·현황 리스크를 가격에 반영해야 합니다.
- 채권 미배당 구조. 현재 회차에서도 미배당 270,776,132원이 발생합니다. 후순위 권리는 소멸하더라도 이해관계가 복잡한 물건으로 보고 원본 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리 리스크는 낮아 보입니다. 하지만 실제 승부처는 권리가 아니라 현황과 환금성입니다. 주택 및 창고로 이용 중이고, 일괄매각·제시외 건물 포함·공부와 현황 상이 문구가 동시에 붙어 있습니다. 최저가가 감정가의 70%로 내려온 것은 장점이지만, 현재 회차 기준 채권 미배당이 270,776,132원으로 크게 남습니다. 결론은 권리는 보통 이상, 물건 확인은 까다로운 C급입니다.