광주지방법원 2025타경8275. 나주시 송월동 송월주공아파트 102동 10층 1006호, 전용 49.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유관계는 김난옥·김상훈·김영자·김태훈 각 4분의 1 공유이고, 2019.08.31 상속을 원인으로 2025.12.18 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 신청채권자는 송월주공아파트입주자대표회의이고 청구금액은 5,009,970원입니다.
권리관계는 복잡하지 않습니다. 과거 국민은행 근저당권들은 모두 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2026.02.27 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8275 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 660 송월주공아파트 102동 10층1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.97㎡ · 철근콘크리트조 벽식조 · 12층 건물 내 10층 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 김난옥·김상훈·김영자·김태훈 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 63,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송월주공아파트입주자대표회의 / 5,009,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 현재 부담 권리는 단순하다
임차인 없음. 확인된 임차관계가 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 없습니다. 과거 국민은행의 26,000,000원·25,200,000원·44,000,000원 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 차이는 크지 않다
송월주공 동일 면적의 최근 실거래 12건 평균은 65,375,000원이고, 최신 거래는 2026.04 65,000,000원입니다. 현재 최저가 63,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.4%로 평균보다 낮고, 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.97㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2026.03 | 49.96㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 8 | 67,500,000원 |
| 2026.02 | 49.96㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 49.96㎡ | 2 | 62,000,000원 |
| 2026.02 | 49.96㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 2026.01 | 49.96㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2026.01 | 49.97㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.01 | 49.97㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 평균 | 49.97㎡ | 12건 | 65,375,000원 |
최근 거래 범위는 56,000,000원~72,000,000원으로 폭이 있고, 동일 10층 거래도 64,000,000원과 65,000,000원이 확인됩니다. 따라서 63,000,000원은 최근 평균보다 낮기는 하지만, 물건의 내부 상태까지 감안하지 않고 큰 폭의 할인으로 해석할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,534,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 송월주공아파트입주자대표회의 | 5,009,970원 | 5,009,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,456,030원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 56,456,030원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 송월동에 위치하며 부근은 아파트단지, 점포·음식점, 단독주택 등이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 시내버스승강장이 있는 간선도로변에 위치하고 기존 시가지 내에 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 단지. 송월주공 970세대, 1996.07.26 준공. 대상 면적은 49.97㎡입니다.
- 도로. 단지 북측 왕복4차선, 동·서측 왕복2차선, 남측 소폭 아스팔트 포장도로와 접하고 동측 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 비행안전제3구역(전술), 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 583,400원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 상당기간 공실과 누수 오염 흔적이 있으므로 바닥·천장·벽체 상태와 추가 보수 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 63,000,000원은 최근 12개월 평균 65,375,000원의 96.4%입니다. 최근 평균보다 낮지만 차이는 크지 않습니다.
- 동일 층 거래 확인. 동일 10층 실거래가 64,000,000원과 65,000,000원이 있어 상태 보정이 특히 중요합니다.
- 공실 상태 확인. 살림살이는 있으나 상당기간 공실로 탐문됐으므로 실제 점유관계와 인도 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 신청채권자가 송월주공아파트입주자대표회의이고 청구액이 5,009,970원이므로 관리비 관련 현황을 관리주체에 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 상태가 승부처”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인이 없고 과거 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 경매에서도 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 가격도 63,000,000원으로 최근 12개월 평균 65,375,000원과 최신 거래 65,000,000원보다 낮습니다.
다만 이 가격 차이를 그대로 수익 여지로 보기는 어렵습니다. 상당기간 공실과 누수 오염, 보통 이하의 관리상태가 확인됐기 때문입니다. 권리는 합격, 가격은 평균 아래, 최종 판단은 내부 상태 확인 뒤. 이 사건의 핵심은 복잡한 권리관계가 아니라 실제 보수비용을 얼마나 정확히 잡느냐입니다.
