광주지방법원 2025타경32231. 광주 북구 우산동 555-22, 555-23, 555-48을 일괄매각하는 기타 + 토지 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물로, 현황상 1층은 커피샵·헤어샵, 2층은 헤어샵, 3층부터 10층은 사무소, 지하1층은 구내식당·주차장·전기실, 지하2층은 주차장·기계실 등으로 이용됩니다. 현재 소유자는 주식회사씨원이며, 2018.11.05 주식회사석송개발에서 상호가 변경됐습니다.
권리분석의 출발점은 2017.07.27 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 4,550,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 존속하는 근저당·전세권·압류·경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 점유관계는 별도입니다. 매각물건명세서상 주거 사용 점유자 스크판이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32231 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 우산동 555-22, 555-23, 555-48 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 커피샵·헤어샵 · 2층 헤어샵 · 3~10층 사무소 · 지하층 구내식당·주차장·전기실·기계실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 |
| 토지 | 대 · 570.6㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 소유자 | 주식회사씨원 |
| 감정가 / 최저가 | 9,430,633,300원 / 9,430,633,300원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주문화신용협동조합 / 2,939,171,752원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2017.07.27 을구 11번 광주문화신용협동조합 근저당 4,550,000,000원입니다. 이후 설정된 광주문화신용협동조합의 추가 근저당 1,800,000,000원, 정문호 400,000,000원, 주식회사하늘천 전세권 100,000,000원, 한한숙 2,200,000,000원, 김성란 700,000,000원, 주식회사유림 2,008,203,100원, 김명숙 500,000,000원, 우산구역주택재개발정비사업조합 90,000,000원, 중봉건설주식회사 1,200,000,000원과 각 압류는 등기자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 스크판 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 1명으로 봅니다. 다만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았기 때문에 보증금을 0원으로 보거나 대항력이 없다고 처리하면 안 됩니다. 입찰 전 주민등록·사업자등록 점유관계, 임대차계약서, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 실질취득금액을 확정할 수 있습니다.
③ 가격·배당 구조 — 신건 9,430,633,300원, 후순위 미배당 발생
현재 회차는 감정가의 100%인 9,430,633,300원이 최저매각가입니다. 동일·유사 자산의 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건에서 숫자로 명확하게 보이는 것은 오히려 채권 총액이 매각가를 크게 초과한다는 점입니다. 현 회차 기준 채권 총액은 13,548,203,100원, 예상 배당은 9,333,926,967원이고 4,214,276,133원이 미배당됩니다.
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 배당모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 9,430,633,300원 | 9,333,926,967원 | 4,214,276,133원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 7,544,506,640원 | 7,466,661,574원 | 6,081,541,526원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 6,035,605,312원 | 5,972,849,259원 | 7,575,353,841원 | 0원 |
후순위 채권자의 미배당액 자체가 곧 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 등기상 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 대항력과 당해세 여부가 확인되지 않았으므로 배당모형의 인수 0원을 최종 실질부담 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,430,633,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 96,706,333원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 4,550,000,000원 | 4,550,000,000원 |
| 3. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 4. 근저당 · 정문호 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 5. 전세권 · 주식회사하늘천 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 6. 근저당 · 한한숙 | 2,200,000,000원 | 2,200,000,000원 |
| 7. 근저당 · 김성란 | 700,000,000원 | 283,926,967원 |
| 8. 근저당 · 주식회사유림 | 2,008,203,100원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 김명숙 | 500,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 우산구역주택재개발정비사업조합 | 90,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 중봉건설주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 김성란 근저당부터 일부 미배당이 발생하고, 그 뒤 주식회사유림·김명숙· 우산구역주택재개발정비사업조합·중봉건설주식회사는 배당이 없습니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당할 경우 우선 차감되어 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 우산동 서방사거리 북서측 인근. 노변 상업·업무용 건물과 후면 숙박업소·주상용 건물이 혼재하는 일반상업지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 1층 커피샵·헤어샵, 2층 헤어샵, 3~10층 사무소, 지하1층 구내식당·주차장·전기실, 지하2층 주차장·기계실 등 복합 상업·업무용 이용입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구를 중심으로 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 2,542,000원/㎡입니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 없고, 외벽은 금속·강화유리 마감, 일반 전기·위생·급배수시설 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 다층 상업·업무용 건물과 토지를 일괄매각하는 형태이므로, 층별 임대현황·공실·관리비·설비 유지비와 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 스크판 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 세금 압류 4건 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지, 법정기일과 실제 체납액이 얼마인지 확인해야 배당표를 확정할 수 있습니다.
- 수소연료전지 절차. 지하층 기계기구 중 신재생에너지 보급사업 보조금이 교부된 설비는 소유권 이전 시 관련 절차가 필요할 수 있으므로 2026.06.24 사실조회회신서 내용을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·공작물·기계기구가 각 매각에 포함되는 만큼 실제 인도 대상과 현존 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 층별 현황 확인. 공부상 용도와 실제 이용이 다른 층이 있으므로 임대차·영업점유·명도 대상을 층별로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류와 사실조회회신서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 실질부담은 아직 확정 전”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2017.07.27 광주문화신용협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤에 붙은 다수의 근저당·전세권·압류는 매각으로 소멸합니다. 현 회차 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 이것만으로 ‘깨끗한 물건’이라고 결론 내리기에는 확인할 것이 남아 있습니다.
주거 사용 점유자 스크판의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 세금 압류 4건과 수소연료전지 보조사업 설비의 이전 절차도 확인 대상입니다. 더구나 현재는 9,430,633,300원 신건으로 시세 대비 할인 여부를 입증할 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 이 물건은 말소기준은 명확하지만, 점유·세금·설비 확인을 끝내기 전에는 실질취득가와 안전성을 확정하면 안 되는 유형입니다.
