의정부지방법원 2025타경1453. 경기도 양주시 고암동 601-3의 토지와 주1동을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 등기상 단독주택이나 실제 이용은 1층 소매점, 2~4층 및 옥탑층 다가구주택입니다. 말소기준권리는 2022.11.25. 설정된 진접새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 1,320,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정과 주택임차권등기는 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 확인할 것은 점유관계입니다. 조사된 임차관계는 11명이고, 이 가운데 임하늘·김민홍· 이정우·신민규·김민규 5명은 등기부에 주택임차권등기가 있습니다. 확인되는 보증금은 각각 15,000,000원·100,000,000원·50,000,000원·60,000,000원·60,000,000원입니다. 나머지 6명은 보증금이 확인되지 않지만, 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1453 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 601-3 · 경기도 양주시 고원2길 83 |
| 용도 / 현황 | 다가구주택 + 토지 · 1층 소매점, 2~4층 및 옥탑층 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 주상용건물 |
| 토지 | 316.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 최호일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,985,800,000원 / 1,985,800,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,146,158,033원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 모두 소멸
② 임차관계 — 11명 모두 기준권리 후 전입
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 왕희돈 | 확인 필요 | 2024.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상진 | 확인 필요 | 2023.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조영진 | 확인 필요 | 2023.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권윤구 | 확인 필요 | 2023.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박사라 | 101호 · 주거 | 2025.01.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이관구 | 102호 · 주거 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임하늘 | 2층 · 주거(임차권등기) | 2023.09.12 | 15,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민홍 | 3층 303호 · 주거(임차권등기) | 2023.05.02 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정우 | 2층 201호 · 주거(임차권등기) | 2023.09.01 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신민규 | 2층 205호 · 주거(임차권등기) | 2023.05.02 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민규 | 2층 204호 · 주거(임차권등기) | 2024.01.18 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
등기된 임차권 가운데 임하늘은 확정일자 2024.08.13, 김민홍은 2023.05.02, 이정우는 2023.08.25입니다. 신민규·김민규의 임차권 역시 말소기준권리 이후에 설정됐습니다. 보증기관의 대위·승계 관계는 없으며, 11명의 임차관계를 중복 합산할 보증기관 신고도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,985,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,258,000원 |
| 진접새마을금고 근저당 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 권영숙 가압류 | 510,000,000원 | 510,000,000원 |
| 롯데카드 주식회사 가압류 | 8,479,116원 | 8,479,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 125,062,884원 |
현재 최저가 1,985,800,000원 가정에서는 표에 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 125,062,884원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,985,800,000원 | 1,838,479,116원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,588,640,000원 | 1,570,353,600원 | 268,125,516원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,270,912,000원 | 1,255,802,880원 | 582,676,236원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 회천중학교 남동측 근거리에 위치하며, 택지개발지구 안 단독주택·주상용건물, 아파트·학교·근린생활시설·나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용현황. 1층은 소매점, 2~4층 및 옥탑층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·급탕설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 316.0㎡, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·택지개발지구이며, 중로2류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,186,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다. 다만 2층 내부 호실 표기는 현황과 건축물현황도 사이에 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.11.25. 진접새마을금고 근저당이 기준권리인지 등기부 원본에서 다시 확인합니다.
- 11명 점유 현황 확인. 실제 거주 여부, 퇴거 여부, 각 호실과 점유자 대응관계를 현장에서 대조합니다.
- 보증금 미상 6명 확인. 왕희돈·이상진·조영진·권윤구·박사라·이관구의 임대차 조건을 매각물건명세서와 문건에서 확인합니다.
- 임차권등기 5건 확인. 임하늘·김민홍·이정우·신민규·김민규의 배당요구와 임차권 말소 범위를 원본으로 대조합니다.
- 2층 호실 구조 확인. 건축물현황도상 201·202호와 현황상 201~206호 표기의 차이가 실제 점유·명도에 어떤 영향을 주는지 확인합니다.
- 배당 변동 항목 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 예상배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 이후 채권관계를 확인합니다.
- 가격 판단은 별도 검증. 신건 최저가는 감정가와 같은 1,985,800,000원입니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 분명합니다. 2022.11.25. 근저당이 말소기준이고, 확인된 11명의 전입은 모두 그보다 늦습니다. 임차권등기 5건도 후순위라 매각으로 소멸하며, 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
다만 물건 자체는 단일 세대가 아닙니다. 1층 소매점과 2~4층·옥탑 다가구가 함께 있고, 임차관계가 11명이며 6명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 특히 2층은 공부상 201·202호와 현황상 201~206호 표기가 달라 실제 명도 단계에서 세대별 점유관계를 정확히 맞추는 작업이 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 안전형, 점유·명도는 확인형으로 보는 것이 맞습니다.
