인수는 0원, 그러나 ‘4회 유찰’과 101호 통합 중식당이 승부처 — 세종사이언스타운 102호

대전지방법원 2025타경502007. 세종시 소담동 세종사이언스타운 1층 102호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 등기상으로는 집합건물이며 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재는 인접 101호와 벽체 구분 없이 중식당 ‘진차이’로 이용되고 있습니다. 각 호의 위치와 면적은 도면 등으로 특정할 수 있다고 기재돼 있지만, 낙찰 후 102호만 독립적으로 사용하려면 현재 점유관계와 내부 경계를 직접 확인해야 합니다.

권리의 기준점은 2018년 5월 23일 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 이후의 강제경매, 가압류, 세금 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 3명도 모두 말소기준일 이후 전입·등록돼 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 자료상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

최초 소유권보존 후 두 차례 신탁과 신탁말소를 거쳐 2018년 5월 23일 소유권이 동기종합건설주식회사에 귀속됐고, 같은 날 세종중앙농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2019년 강제경매는 취하됐고 김남형 가압류도 해제됐으며, 이후 희림종합건축사사무소 가압류와 세종특별자치시·국의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요

조사상 실제 임차인은 3명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 세 임차인의 전입·등록일은 모두 2018년 5월 23일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

대항력이 없다는 것은 보증금을 매수인이 승계하지 않는다는 뜻이지, 점유자가 자동으로 즉시 퇴거한다는 뜻은 아닙니다. 특히 102호가 101호와 하나의 중식당으로 운영되는 만큼 실제 운영자, 임대차계약 당사자, 점유 범위와 집기 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 183,436,000원으로 감정가 764,000,000원의 24.0%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 4회 유찰된 근린생활시설이고 101호와 통합 사용 중입니다. 동일 용도·입지·면적의 실제 상가 거래가격 또는 임대수익과 비교하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,436,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 180,067,896원이 근저당권자에게 배당되고, 채권 총액 3,118,999,999원 중 2,938,932,103원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 소담동 행정복지센터 북서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 관공서, 교육시설과 근린공원이 함께 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 현황 이용. 대상 102호는 인접 101호와 벽체 구분 없이 중식당 ‘진차이’로 이용 중이며, 각 호의 위치와 면적은 도면 등에 의해 특정할 수 있습니다.
• 건물. 2017.02.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물로, 승강기·소화전·화재탐지·공용 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 46미터, 북서측 약 15미터 포장도로와 접하며 북동측은 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 전체 토지는 1,519㎡, 공시지가는 ㎡당 3,874,000원입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호와의 경계 확인. 벽체, 출입구, 전기·수도·배기·주방설비가 102호 단독으로 분리 가능한지 현장에서 확인하세요.
• 점유자 특정. 이재웅, 주식회사 태담종합건설, 오세라와 현재 중식당 운영자의 관계, 실제 점유 부분 및 임대차계약 당사자를 확인하세요.
• 보증금·배당요구 확인. 대항력은 없지만 보증금, 확정일자와 배당요구 여부에 따라 실제 배당표와 명도 협상 환경이 달라질 수 있습니다.
• 상가 시세 검증. 감정가 대비 24.0%라는 할인율 대신 102호 단독 매매가, 보증금·월세 수준과 예상 공실기간을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
• 세금 압류 확인. 세종특별자치시·국 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 변동 가능성을 점검하세요.
• 배당채권 대조. 등기상 말소된 김남형 가압류가 배당 계산에는 남아 있으므로 배당요구종기 서류와 채권신고 내역을 대조하세요.
• 관리비·영업시설 확인. 공용부분 관리비 체납, 식당 집기와 시설의 소유권, 원상복구 범위를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물 도면을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다

이 사건은 선순위 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준권리 이후의 임차인과 권리로 구성돼 매수인 인수는 0원이고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다.

그러나 가격과 사용성은 별개입니다. 감정가 764,000,000원이 4회 유찰돼 183,436,000원까지 내려왔지만, 102호는 101호와 하나의 중식당으로 이용 중이고 임대관계도 명확하지 않습니다. 102호 단독 시세, 독립 사용 가능성, 실제 점유자와 임대차관계를 확인하지 않은 채 감정가 대비 24.0%라는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 양호, 가격·명도·환금성은 보수적 검증이 필요한 상가입니다.