의정부지방법원 2025타경72006. 포천시 선단동 휴메인하우스 102동 5층 502호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당· 욕실 및 화장실2·보일러실·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물의 5층입니다. 건물사용승인일은 2020.11.26.이고, 휴메인하우스102동은 8세대로 확인됩니다.
권리의 기준점은 2021.05.31. 설정된 안양원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 198,000,000원이고 채무자는 조명기입니다. 이후 강인식 근저당, 엔에이치농협캐피탈 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 임옥실도 2024.09.20. 전입하여 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72006 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 838-57 휴메인하우스 102동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실및화장실2, 보일러실, 발코니, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 5층 중 5층 · 사용승인 2020.11.26 |
| 소유자 | 조명기 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 160,199,423원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2020.12.11. 소래신용협동조합 근저당권 10,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 설정됐던 신탁도 이후 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.05.31. 안양원예농업협동조합 근저당권 198,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 강인식 근저당권 84,000,000원, 엔에이치농협캐피탈 가압류 10,482,195원, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임옥실 | 2024.09.20 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
임옥실의 전입신고일은 2024.09.20.로 말소기준권리인 2021.05.31.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.26. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.92억은 최근 거래 1.25억의 153.6%
휴메인하우스102동의 비교 가능한 최근 실거래는 2026.01. 전용 65.62㎡, 2층 125,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 125,000,000원입니다. 현재 최저매각가 192,000,000원은 이 최근 평균의 153.6%입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 실거래 | 65.62㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
| 경매 신건 | 66.312㎡ | 5 | 192,000,000원 |
회차별 가격은 현재 192,000,000원, 1회 유찰 시 153,600,000원, 2회 유찰 시 122,880,000원입니다. 1회 유찰 가격도 최근 거래 125,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격에서야 최근 거래금액 아래로 내려갑니다. 따라서 가격 판단은 신건보다 유찰 이후 회차에서 다시 비교하는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 2. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 198,000,000원 | 188,512,000원 |
| 3. 근저당 · 강인식 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 10,482,195원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 292,482,195원 중 예상 배당액은 188,512,000원이며, 미배당은 103,970,195원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단파출소 북동측 인근. 단독주택, 소규모 공동주택, 물류창고, 소규모 공장 등이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 337.0㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 363,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 외벽은 치장벽돌 쌓기 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 급배수·위생·상하수도·개별난방·화재경보기·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검토. 신건 최저가 192,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 125,000,000원의 153.6%입니다. 현재 가격만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 153,600,000원, 2회 유찰 가격은 122,880,000원입니다. 최근 거래 125,000,000원과 회차별로 다시 비교해야 합니다.
- 임차인 보완 확인. 임옥실은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당순위와 최우선변제 가능 여부는 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 국세 관련 확인. 2025.07.09. 국의 압류가 있으며 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세금의 종류와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 휴메인하우스102동은 8세대이고 최근 12개월 비교 실거래는 1건입니다. 실제 매도 가능 가격은 인근 유사 다세대와 함께 폭넓게 확인하는 편이 안전합니다.
- 현장 확인. 5층 중 5층, 단지 북측 4~5미터 도로, 주위에 주택·물류창고·소규모 공장이 혼재합니다. 소음·채광·주차·건물 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 봐야 한다
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기가 정리되고, 임옥실의 전입도 기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 신건 최저가 192,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 125,000,000원의 153.6%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
1회 유찰 가격 153,600,000원도 최근 거래보다 높고, 2회 유찰 가격 122,880,000원에서야 최근 거래 125,000,000원 아래로 내려옵니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리가 정리되느냐”보다 “얼마에 사느냐”입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 신건에서 보수적으로 판단해야 합니다.
