광주지방법원 2025타경34062. 광주 광산구 소촌동 17-8의 공장·사무실 및 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 일련번호(2)는 1층 공장·2층 사무실, 일련번호(4)는 공장으로 이용 중입니다. 소유자는 덕인환경주식회사이며, 2007.08.07. 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2013.06.19. 설정된 중소기업은행 근저당권, 채권최고액 102,000,000원입니다.
말소기준 이후 중소기업은행·우리은행·하나은행의 근저당과 여러 가압류·압류가 이어졌지만, 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 모두 소멸합니다. 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리의 승계보다는 물건 자체의 이용상태, 위반건축물, 일괄매각 범위와 가격 적정성을 보는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34062 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 소촌동 17-8 · 금봉로64번길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호(2) 1층 공장·2층 사무실 · 일련번호(4) 공장 |
| 소유자 | 덕인환경주식회사 (2007.08.07. 소유권이전) |
| 토지 | 대 · 250.8㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 618,500원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 851,391,600원 / 851,391,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2013.06.19. 중소기업은행 근저당 102,000,000원이고, 그 이후 남아 있는 중소기업은행·우리은행·하나은행 근저당과 가압류·압류, 2025.10.15. 임의경매개시결정은 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
② 물건 자체의 핵심 — 일괄매각과 위반건축물
이 사건은 단순 토지나 단일 건물만 매각하는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 따라 일괄매각이며, 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 각각 매각에 포함됩니다. 감정평가 이용상태는 일련번호(2) 1층 공장·2층 사무실, 일련번호(4) 공장입니다.
토지 용도지역은 제1종일반주거지역이고, 감정평가상 주변은 중·소규모 공업용 부동산, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 공장 용도의 현재 이용상태와 토지이용계획을 함께 놓고 실제 사용 가능 범위와 향후 활용 가능성을 따져야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 851,391,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,913,916원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 5. 근저당 · 우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 6. 근저당 · 하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 퓨어엔비텍 | 214,060,000원 | 126,477,684원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 대부엔비텍 | 11,990,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 이피엠 | 167,640,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신용보증기금 | 833,500,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 선상우 | 26,761,613원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 김동원 | 41,920,660원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 김미향 | 48,006,981원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 이남기 | 16,467,717원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 강용환 | 10,011,221원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 손돈섭 | 18,529,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 2,102,887,208원, 채권자 예상배당은 840,477,684원이며 미배당은 1,262,409,524원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 851,391,600원 | 840,477,684원 | 1,262,409,524원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 681,113,280원 | 671,902,147원 | 1,430,985,061원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 544,890,624원 | 537,041,718원 | 1,565,845,490원 | 0원 |
신청채권자 중소기업은행의 청구액 354,000,000원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 후순위 채권자의 미배당은 유찰할수록 커집니다. 중요한 점은 이 미배당이 곧바로 매수인의 채무 승계로 바뀌는 구조는 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 소촌동 ‘대덕무지개아파트’ 남동측 인근이며, 주변은 중·소규모 공업용부동산, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 대중교통상황은 무난합니다.
- 이용. 일련번호(2)는 철골조 판넬지붕 2층건으로 1층 공장·2층 사무실, 일련번호(4)는 일반철골구조 단층 공장으로 이용 중입니다.
- 토지. 250.8㎡의 대지, 제1종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 618,500원/㎡입니다.
- 제한. 도로 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역에 해당합니다.
- 환금성. 주거용 표준 아파트가 아니라 공장·사무실·토지와 부속 매각대상이 결합된 물건이므로 매수층과 활용 목적을 사전에 구체적으로 정해 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록4 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 위반건축물 등재와 이행강제금 2,355,000원 부과 내용을 관할 행정기관 자료와 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 매각에 포함되므로 목록과 현물을 일치시키세요.
- 공장·사무실 실제 이용상태 확인. 일련번호(2)와 (4)의 현 상태, 설비 및 사용 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 토지이용계획 확인. 제1종일반주거지역과 현재 공장 이용상태를 함께 검토해 향후 사용·변경 가능 범위를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2013.06.19. 중소기업은행 근저당과 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 신건 최저가 851,391,600원이 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 물건 상태와 일괄매각 대상의 실제 가치를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2013.06.19. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 남아 있는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리의 단순함이 물건의 단순함을 의미하지는 않습니다.
공장·사무실과 토지, 제시외 건물, 기계기구가 묶인 일괄매각이고 목록4에는 위반건축물 및 이행강제금 2,355,000원 이슈가 있습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 851,391,600원이며, 이 숫자 하나만으로 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로, 현물·행정상태 확인은 필수. 이 세 가지가 이 사건의 결론입니다.
