부동산임의경매

2025타경502104 · 대전지방법원 · 다가구주택
365.5㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

867,900,000원 8억 6,790만 감정가 1,654,139,760원

감정가의 52% 2026-07-02 낙찰

최저매각가 810,527,000원 최저가 대비 +7%

낙찰일

07-02 낙찰 완료

대전지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

8,105만원

최저가의 10% · 81,052,700원

감정가 대비

▼ 47.5% 싸게 매수

감정가 16.54억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 다수의 다가구주택으로 인수 가능성이 핵심이며 최저가만으로 저가 판단하면 안 됩니다.

가격 최저가 810,527,000원은 감정가 1,654,139,760원의 49% 수준
권리 말소기준은 2025.03.26 임의경매개시결정이나 선순위 대항력 점유자 위험 존재
리스크 보증금 미상 대항력 임차인과 인수 가능 임차권등기가 있어 추가 확인 필요

한 줄 평 다가구주택 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차인 인수 여부입니다. 이 사건은 선순위 전입 임차인이 다수 확인되고 일부 보증금이 미상이라 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

감정가

1,654,139,760원

최저가

810,527,000원

2회 유찰

실질취득 판단

확인 필요

인수 가능 임차인 존재

핵심지표

대항력 리스크

대전지방법원 2025타경502104. 대전 서구 갈마동 소재 철근콘크리트구조 4층 다가구주택 및 토지 사건입니다. 소유자는 윤창열이며 말소기준권리는 2025년 3월 26일 한밭새마을금고의 임의경매개시결정입니다.

물건 개요

소재지	대전광역시 서구 갈마동 361-9
용도	다가구주택 + 토지
소유자	윤창열
토지	365.5㎡ · 제3종일반주거지역
감정가 / 최저가	1,654,139,760원 / 810,527,000원
신청채권자 / 청구	한밭새마을금고 / 378,753,948원

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인

⛔ 대항력 임차인 주의 말소기준권리 이전 전입한 점유자가 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능성이 있으므로 낙찰가만으로 취득원가를 계산하면 안 됩니다.

② 임차인 분석

임차인	호수	보증금	판단
윤호준	101호	미상	대항력 有 인수 가능성
심성영	202호	미상	대항력 有 확인 필요
심상보	201호	10,000,000원	우선변제 가능
김영찬	306호	30,000,000원	우선변제 가능
곽민우	204호	30,000,000원	우선변제 가능
한국토지주택공사	305호	95,000,000원	보증기관 대위·승계

한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 윤호준 보증금 관련 중복 신고 성격이며 실제 보증금 부담 판단에서는 구분해야 합니다.

③ 예상 배당표 (매각가 810,527,000원 가정)

항목	배당액
집행비용	10,505,270원
심상보	10,000,000원
김영찬	30,000,000원
곽민우	30,000,000원
한국토지주택공사	95,000,000원
소유자 잔여	635,021,730원

배당 분배

감정가 vs 회차별 가격

④ 입찰 체크리스트

보증금 미상 점유자 확인. 윤호준·심성영 등 보증금 미상 대항력 가능 점유자의 실제 보증금 확인이 선행되어야 합니다.
실질취득가 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 낙찰가에 인수액이 더해질 수 있습니다.
다가구 구조 주의. 여러 세대 임차관계가 얽혀 명도와 인수 검토가 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 임차인 구조가 먼저다”

이 사건은 감정가 대비 낮은 최저매각가가 눈에 띄지만 다가구주택 경매에서 가장 중요한 변수는 선순위 임차인의 인수 위험입니다. 보증금 미상 대항력 가능 점유자가 존재하므로 낙찰가만 보고 수익성을 판단할 수 없습니다. 권리 확인과 임차인별 보증금 확인 이후 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

최저가는 반값이지만, 임차인 인수 위험을 먼저 봐야 한다 — 대전 갈마동 361-9

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (매각가 810,527,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가보다 임차인 구조가 먼저다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

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현장 사진 (48장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-23	유찰	16억 5,413만원
2	2026-05-28	유찰	11억 5,789만원
3	2026-07-02	대기	8억 1,052만원