광주지방법원 2025타경34537. 광주 광산구 비아동 671-7의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 유치원으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 및 기와모양 강판지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2008.05.19.입니다. 토지는 277.7㎡, 지목은 대, 평지·가로장방형·소로한면 조건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,316,940,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 권리의 기준점은 2019.04.26. 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 공동담보에는 비아동 671-7과 671-6이 기재돼 있습니다. 이후 2025.09.05. 노연진의 근저당권 150,000,000원과 2025.12.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34537 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 비아동 671-7 · 비아로147번길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 유치원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 및 기와모양 강판지붕 2층 · 사용승인 2008.05.19. |
| 토지 | 277.7㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박길순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,316,940,000원 / 1,316,940,000원 (신건) |
| 청구액 | 627,335,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
분석상 말소기준은 2019.04.26. 을구 6번 근저당권입니다. 광주광역시축산업협동조합이 채권최고액 240,000,000원으로 설정했고, 2026.03.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전등기가 접수됐습니다. 2025.09.05. 설정된 노연진 근저당권 150,000,000원과 경매개시결정은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임정원 | 2020.10.29. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임정원의 전입신고일은 2020.10.29.로 말소기준일 2019.04.26.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 임차인으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 특수 매각조건 — 이 물건의 진짜 체크포인트
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 경계 미구분. 목록2·3은 비아동 671-1 및 146번지와 경계구분 없이 일단지로 이용되고 있습니다.
- 현재 이용. 목록2·3과 비아동 671-1 및 146번지는 유치원 등으로 이용 중입니다.
- 최선순위지상권. 목록3의 을구 순위번호 2 최선순위지상권설정등기(2009.09.16. 접수 제174035호)에 대해 광주광역시축산업협동조합이 매각 시 말소동의서를 제출했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,316,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,569,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 노연진 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 911,370,600원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2%로 추정된 15,569,400원이며, 담보채권 390,000,000원은 예상배당표상 전액 배당됩니다. 소유자 잔여 911,370,600원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리보다 입찰가격 판단
| 회차 | 비율 | 매각가 | 담보채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 1,316,940,000원 | 390,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,053,552,000원 | 390,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 842,841,600원 | 390,000,000원 | 0원 |
세 시나리오 모두 등록 담보채권 390,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰이 진행돼도 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 이 물건은 동일 기준의 실거래 시세를 숫자로 비교할 수 있는 자료가 없어, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 유치원이라는 이용상태와 일괄매각·경계조건을 함께 반영해 별도의 현장 가격검증이 필요합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 비아동행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 공업용 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 및 기와모양 강판지붕 2층으로 기본 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 277.7㎡, 지목 대, 평지, 가로장방형, 소로한면이며 공시지가는 529,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 도로 접함, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 전통상업보존구역입니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.04.26. 을구 6번 근저당권과 이후 권리의 소멸관계를 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 임정원 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 부분과 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 목록3 지상권. 2009.09.16. 접수 제174035호 최선순위지상권의 말소동의서 내용과 매각 후 말소 절차를 원문으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 각 목록의 실제 위치를 현장에서 대조하세요.
- 경계 확인. 비아동 671-1 및 146번지와 경계구분 없이 일단지로 이용 중이므로 경계·출입·사용관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 1,316,940,000원을 출발점으로 하되 유치원 이용상태와 주변 공업용 환경, 토지·건물 일괄 조건을 반영해 별도로 가격을 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2019.04.26. 광주광역시축산업협동조합 근저당이고, 임정원의 전입은 그 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용 집합건물처럼 권리만 정리해 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다.
유치원 이용, 제시외 건물 포함 일괄매각, 인접 필지와 경계구분 없이 일단지 사용, 목록3의 최선순위지상권 말소동의서가 동시에 걸려 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만 현장·매각범위 검증이 필수”입니다. 가격 역시 현재 감정가 1,316,940,000원이 시장 대비 어떤 수준인지 직접 비교할 숫자가 없으므로, 신건이라는 이유나 향후 유찰률만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
