광주지방법원 2025타경34562. 광주 서구 쌍촌동 신천힐탑맨션 101동 1707호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김형무이며 2023.12.08 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 115,000,000원입니다. 같은 날 우리은행 근저당권 57,200,000원이 설정돼 이것이 말소기준권리가 됩니다. 이후 우리은행 추가 근저당, 김지호 근저당, 가압류 4건과 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 기준일은 분명합니다. 확인된 이재란·소정은·김다미 3명은 각각 2024.11.06, 2025.05.30, 2025.05.30 전입으로 모두 2023.12.08 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 세 사람 모두 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 전입이 아니므로 이 자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34562 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 137-4 신천힐탑맨션 제101동 제16층 제1707호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 복도식 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 24층 · 사용승인 2011.11.17 |
| 소유자 | 김형무 (2023.12.08 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 21,270,892원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 공부 표시 | 집합건축물대장상 층별 16층·호명칭 1707호, 승강기 표시는 17층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리관계의 중심은 2023.12.08 설정된 우리은행 근저당권 57,200,000원입니다. 같은 날 추가 설정된 우리은행 근저당 25,300,000원, 2023.12.14 김지호 근저당 32,500,000원, 2025년의 가압류 4건과 2025.12.04 경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 17번 근저당은 2025.08.12 한국주택금융공사로 이전됐으나, 순위 자체가 말소기준 이후인 점은 변하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 후순위 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재란 | 2024.11.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2026.02.23 | 승계 0원 |
| 소정은 | 2025.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
| 김다미 | 2025.05.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같고, 최신 거래보다는 높다
같은 단지 신천힐탑맨션 동일 평형 전용 59.99㎡의 최근 거래를 보면, 최근 12개월 평균은 131,333,333원이고 최신 거래는 2026.04의 118,000,000원입니다. 신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.0%로 사실상 비슷한 수준입니다. 반면 최신 거래와 비교하면 12,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.99㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 11 | 136,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 59.99㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2025.01 | 59.99㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2024.12 | 59.99㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2024.10 | 59.99㎡ | 16 | 114,000,000원 |
| 2024.06 | 59.99㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 59.99㎡ | 15 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.10 | 59.99㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 131,333,333원 |
전체 12건 평균 123,666,666원만 보면 최저가가 더 높지만, 가격 판단에서는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 131,333,333원으로 과거 구간보다 8.4% 높은 흐름이고, 최저가는 그 평균보다 1,333,333원 낮습니다. 그러나 차이는 약 1%에 불과하고 최신 거래 118,000,000원보다 높은 만큼, 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 정도의 할인은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 57,200,000원 | 57,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 25,300,000원 | 25,300,000원 |
| 3. 근저당 · 김지호 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 4. 가압류 · 완도소안수산업협동조합 | 16,296,381원 | 12,380,000원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 제이티토탈금융서비스 | 5,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 유아이크레디트대부 | 10,619,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 130,000,000원에서 채권 총액 161,916,138원 중 127,380,000원이 배당되고 34,536,138원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 34,536,138원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 60,172,138원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 80,613,738원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 이 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 매수자 입장에서 회차가 내려갈 때의 핵심 변화는 권리부담 증가가 아니라 취득가격 하락입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 서광초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 지하철 쌍촌역이 있고, 동측 및 서측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 24층 건물, 사용승인일은 2011.11.17이며 승강기·지하주차장·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 이용상태는 아파트, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 701,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부상 16층, 승강기에는 17층으로 표시돼 있고 집합건축물대장에는 층별 16층·호명칭 1707호로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 319세대이며 동일 평형 실거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 6.2회·매각률 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 경계. 130,000,000원은 최근 12개월 평균 131,333,333원과 거의 같습니다. 최신 거래 118,000,000원보다 높으므로 신건 단계에서 뚜렷한 가격 할인으로 보기 어렵습니다.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 3명은 대항력이 없지만, 현재 점유 현황과 인도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 세 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계 및 명도 협의를 위해 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 회차 전략. 1회 유찰 104,000,000원, 2회 유찰 83,200,000원으로 가격이 내려갑니다. 권리 인수는 각 시나리오에서 0원입니다.
- 층 표시 확인. 공부상 16층과 승강기 17층 표시가 다르므로 현장 방문 시 해당 호수와 층 표시를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세채권 등을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2023.12.08 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류는 소멸하며 실제 임차인 3명 역시 모두 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 130,000,000원은 최근 12개월 평균 131,333,333원의 99.0%라 할인 폭이 거의 없고, 최신 거래 118,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 8.4% 상승했지만 단지 경매 평균 유찰 횟수가 6.2회이고 매각률이 0.0%라는 점도 가볍게 볼 수 없습니다. 권리는 합격이지만, 신건 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 하는 C등급 물건입니다.
