광주지방법원 2025타경34756. 광주광역시 북구 오치동 1035-7의 근린시설 + 토지입니다. 등기상 소유자는 김병준이고, 말소기준권리는 2023.11.08. 접수된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원, 채무자는 주식회사우주로지스틱입니다. 이 근저당권은 토지 광주광역시 북구 오치동 1035-7과 공동담보로 설정되어 있습니다.
말소기준권리 뒤에는 중소기업은행의 추가 근저당 99,600,000원, 광주미래신용협동조합의 근저당, 양현호·현대카드·하나카드·북광주농업협동조합·중소기업은행·광주은행·신명섭의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34756 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 1035-7 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현황 이용 | 공부상 1층 일용품 소매점, 2·3층 주택 / 현황 1층 음식점, 2층 사무실, 3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 대 · 185.6㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 699,136,610원 / 699,136,610원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 286,427,149원 |
| 소유자 | 김병준 · 단독소유 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 핵심은 2023.11.08. 중소기업은행 근저당을 기준으로 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 점입니다.
② 가격·회차 판단 — 신건 가격 자체의 우위는 아직 확인할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 699,136,610원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 699,136,610원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 근거로 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지를 확인할 수 있는 자료는 이번 판단에 사용되지 않았습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 699,136,610원 | 689,745,244원 | 85,207,770원 |
| 1회 유찰 시 | 559,309,288원 | 551,316,195원 | 223,636,819원 |
| 2회 유찰 시 | 447,447,430원 | 440,572,956원 | 334,380,058원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 85,207,770원 → 223,636,819원 → 334,380,058원으로 커집니다. 다만 이 미배당액은 후순위 채권자 측의 배당 부족을 뜻하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 699,136,610원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,391,366원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 99,600,000원 | 99,600,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 광주미래신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 양현호 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 53,680,909원 | 53,680,909원 |
| 갑구 11번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,435,209원 | 9,435,209원 |
| 갑구 12번 가압류 · 북광주농업협동조합 | 59,274,117원 | 47,029,126원 |
| 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 15,305,208원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 18,122,571원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 신명섭 | 39,535,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 774,953,014원 중 689,745,244원이 배당되고, 85,207,770원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 오치동 소재 문우초등학교 북서측 인근이며, 주위는 근린상가와 주상용건물이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 및 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 185.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방, 광대로한면입니다. 공시지가는 1,077,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도로 접합, 상대보호구역, 택지개발지구, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 외장석재 및 몰탈 위 페인트 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 건물 옥상에 있는 옥탑과 태양광설비도 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 층별 현황. 공부상 1층 일용품 소매점, 2·3층 주택이지만 현황은 1층 음식점, 2층 사무실, 3층 주택입니다. 실제 사용·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.11.08. 중소기업은행 근저당권 240,000,000원이 기준이며 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 공백. 현재 회차에서도 채권 총액 774,953,014원 대비 85,207,770원의 미배당이 발생합니다. 다만 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 559,309,288원, 2회 유찰 시 447,447,430원이며 미배당은 각각 223,636,819원, 334,380,058원으로 늘어납니다.
- 가격 상한. 실거래 비교 근거 없이 감정가 699,136,610원을 시세보다 낮다고 단정하지 말고, 현장 임대수익·상권·건물 상태를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.08. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이고, 실제 이용도 1층 음식점·2층 사무실·3층 주택으로 나뉩니다. 신건 최저가 699,136,610원이 시장 대비 싼지 비싼지를 뒷받침할 실거래 비교 없이 권리 안전성만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리는 정리 가능, 가격은 검증 필요. 이 사건은 그 두 판단을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
