의정부지방법원 2025타경73458. 동두천 지행동 송내주공아파트 205동 5층 502호입니다. 현재 소유자는 하금선으로, 2021.07.15 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2022.01.07 설정된 주식회사모아저축은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 위즈덤에셋대부주식회사 근저당권 200,000,000원, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 근저당보다 앞선 임차인의 전입입니다. 등기된 주택임차권의 전입일은 2018.08.24, 확정일자는 2018.08.01로 말소기준권리 2022.01.07보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 검토가 필요한 구조지만, 서울보증보험이 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금반환청구권 잔액을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 그 청구권 범위의 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약과 별개로 매각물건명세서에 기재된 ‘지주택’은 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 722-5 송내주공아파트 205동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 20층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 하금선 (2021.07.15 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 60,608,018원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입은 있지만, 주된 인수는 포기
2018.08.24 전입은 말소기준권리인 모아저축은행 근저당보다 앞서므로 해당 임차권은 대항력 있음으로 분류됩니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 주체로 표시되어 있어 실제 임차인과 보증금을 별도로 더하면 안 됩니다. 실제 임차·점유 표기는 매각물건명세서상 ‘지주택’ 1명으로 보고, 한국토지주택공사는 실제 임차인 수에서 제외합니다.
| 임차·승계 주체 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 5층 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 113,700,000원 2024.12.18 변경 57,783,740원 | 2018.08.24 / 2018.08.01 | 대항력 有 우선변제 승계 보증기관 대위·승계 — 실제 임차인 수에서 제외 |
| 지주택 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증금·전입일 미상 |
② 시세 비교 — 신건 1.88억은 최근 시세 이상
송내주공2단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 172,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 170,000,000원, 표본 범위는 160,000,000원~194,000,000원입니다. 현재 최저매각가 188,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%로, 주된 임차보증금 인수가 실질 0원으로 정리되더라도 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.56㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 15 | 176,000,000원 |
| 2026.07 | 59.56㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 11 | 173,000,000원 |
| 2026.04 | 59.56㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 59.56㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 59.56㎡ | 8 | 194,000,000원 |
| 2026.03 | 59.56㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.56㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.56㎡ | 10 | 182,000,000원 |
| 2026.01 | 59.56㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 59.56㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 평균 | 59.94㎡ 기준 | 12건 | 172,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 113,700,000원 | 113,700,000원 |
| 2. 모아저축은행 근저당권 | 120,000,000원 | 70,868,000원 |
| 3. 위즈덤에셋대부 근저당권 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 강제경매 | 60,608,018원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당에서는 한국토지주택공사 보증금 113,700,000원을 우선배당하고, 모아저축은행에 70,868,000원이 배당됩니다. 위즈덤에셋대부와 신청채권자 서울보증보험의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송내주공아파트 단지 내에 위치하고, 주변에 전철역·근린생활시설·공원·학교·아파트단지가 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골지붕 20층 건물로, 외벽은 세멘몰탈위 페인팅, 창호는 하이샷시창호이며 관리상태는 대체로 무난합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 단지·거래. 송내주공2단지 878세대, 사용승인일 2004.07.29이며 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 동의 원문 확인. 서울보증보험의 임대차보증금반환청구권 잔액 포기와 주택임대차등기 말소 동의가 실제 매각 조건에 그대로 유지되는지 최신 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- ‘지주택’ 실체 확인. 보증금·전입일·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 점유관계와 임대차 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 변경액 확인. 을구 5번 113,700,000원과 2024.12.18 변경된 57,783,740원은 별도 보증금으로 합산하지 말고, 현재 유효한 반환채권과 배당요구액을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 188,000,000원은 최근 12개월 평균 172,750,000원의 108.8%이고, 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 점유와 가격은 남는다”
이 사건은 겉으로 보면 선순위 전입 임차권 때문에 복잡하지만, 서울보증보험의 임대차보증금반환청구권 잔액 포기와 주택임대차등기 말소 동의가 있어 주된 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 한국토지주택공사 역시 보증기관 대위·승계 주체라 별도 임차인으로 중복 계산할 수 없습니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서상 ‘지주택’은 보증금·전입·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다. 가격도 신건 188,000,000원이 최근 12개월 평균 172,750,000원의 108.8%로 최근 시세 이상입니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 해소됐지만, 미상 점유 확인과 가격 조정이 선행돼야 하는 사건”입니다.
