청주지방법원 2025타경51845. 청주 청원구 사천동 보성아파트 5동 1층 102호, 전용 59.14㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 2022.12.29. 신한은행 근저당권이고, 이후 한국주택금융공사로 근저당권이 이전된 뒤 임의경매가 진행된 구조입니다. 매각으로 소멸하는 권리 흐름이 중심이고, 임차인 인수 부담은 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다.
감정가 118,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,600,000원입니다. 숫자만 보면 70% 회차라 낮아 보이지만, 최근 실거래 평균 82,458,333원과 비교하면 거의 같은 수준입니다. 실질취득가를 최저가와 동일한 82,600,000원으로 보더라도, 시세 평균 대비 100.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 사천동 231-4 보성아파트 5동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.14㎡ · 5층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 전승관 (2022.12.29. 거래가 93,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 35,703,868원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 기준권리 확인은 필요하다
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 권리 흐름상 현재 경매의 기준은 2022.12.29. 설정된 신한은행 근저당권이고, 이후 한국주택금융공사로 이전된 뒤 임의경매가 진행되었습니다. 이후 설정된 이지론대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가도 평균가와 거의 같다
보성아파트 59.14㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 53,000,000원~97,000,000원, 평균은 82,458,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.14㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 59.14㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 59.14㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2025.10 | 59.14㎡ | 2 | 81,000,000원 |
| 2025.05 | 59.14㎡ | 2 | 90,500,000원 |
| 2025.02 | 59.14㎡ | 5 | 81,000,000원 |
| 2024.12 | 59.14㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 2024.12 | 59.14㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2024.05 | 59.14㎡ | 1 | 97,000,000원 |
| 2024.05 | 59.14㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2024.04 | 59.14㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.04 | 59.14㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 82,458,333원 |
현재 최저가는 82,600,000원으로 실거래 평균보다 141,667원 높습니다. 큰 차이는 아니지만, 경매 입찰은 취득세·명도비·수리비·관리비 확인 부담까지 감안해야 하므로 평균가와 같은 수준이면 가격 여유가 거의 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,886,800원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 47,300,000원 | 47,300,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사이지론대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,013,200원 |
현재 회차 82,600,000원 기준 계산입니다. 채권 합계 70,700,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 10,013,200원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주중앙여자중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제1층 102호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 606,500원/㎡입니다.
- 환금성. 보성(231-4)은 180세대, 1988.10.31. 준공 단지입니다. 최근 동일 면적 거래가 12건 확인되나 가격 범위가 53,000,000원~97,000,000원으로 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 상한. 현재 최저가가 실거래 평균의 100.2%입니다. 취득부대비용까지 감안하면 평균가 아래의 가격 기준이 필요합니다.
- 1층 변수. 대상은 1층 102호입니다. 같은 면적 거래라도 층·상태 차이에 따른 가격 편차를 반영해야 합니다.
- 명도. 임차인은 없지만 소유자 점유 가능성은 별도로 확인하고, 인도명령·이사협의 비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리비. 장기 미납 관리비 중 공용부분은 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본에서 권리와 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 현재 최저가가 이미 실거래 평균과 거의 같은 수준입니다. 경매에서 기대하는 할인 폭이 없는 상태라면, 권리 안전성만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건은 “받을 수 있느냐”보다 평균가보다 얼마나 낮게 받을 수 있느냐가 핵심입니다.
