광주지방법원 2026타경4109. 광주 북구 일곡동 대우아파트 101동 20층 2002호입니다. 대상 면적은 59.946㎡이고, 감정평가 이용상태도 공동주택인 아파트로 확인됩니다. 현재 소유자는 오충남이며 2019년 3월 25일 매매를 원인으로 2019년 4월 30일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 158,000,000원입니다.

권리분석의 기준은 2024년 10월 28일 설정된 배용범의 근저당권입니다. 채권최고액은 195,000,000원이고, 이 근저당권자가 2026년 5월 7일 임의경매를 신청했습니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수할 권리는 없다

확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제로 매수인이 부담하는 금액은 현재 분석상 없습니다. 특히 2024년 10월 28일에는 기존 일로농업협동조합 근저당권이 말소된 뒤 배용범 명의의 새 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다.

② 시세 비교 — 현재가는 최근 12개월 전체 평균의 104.1%

대우아파트는 379세대이며 사용승인 관련 준공일은 1998년 7월 18일입니다. 최근 실거래 12건의 전체 평균은 142,208,333원, 최고가는 180,000,000원, 최저가는 105,000,000원입니다. 현재 최저매각가 148,000,000원은 이 최근 12개월 전체 평균의 104.1%입니다.

다만 이 12건에는 54.28㎡와 59.95㎡가 함께 포함되어 있습니다. 최신 거래인 2026년 4월 105,000,000원도 54.28㎡ 19층 거래이므로, 대상 면적 59.946㎡와 일대일 비교할 때는 면적 차이를 함께 봐야 합니다. 대상과 거의 같은 59.95㎡ 거래만 보면 최근 표본은 140,000,000원부터 180,000,000원까지 폭이 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)

채권최고액 195,000,000원 기준 미배당액은 49,872,000원이고, 신청채권자의 청구액은 150,016,438원입니다. 현재 가정 배당액은 145,128,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 일곡동 일동초등학교 동측 인근이며, 주위에는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리벽식조 슬래브지붕 20층 건 중 20층 2002호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급수설비, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지·도로. 장방형 평지의 아파트 부지이며 서측 및 남측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류와 중로1류에 접하고, 일동초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역이 포함됩니다.
• 토지가격 지표. 공시지가 935,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격을 권리와 분리. 인수액 0원이라는 장점과 현재 최저가의 가격 경쟁력은 별개입니다. 신건 148,000,000원은 최근 12개월 전체 평균의 104.1%입니다.
• 동일 면적 비교. 전체 평균에는 54.28㎡ 거래가 섞여 있습니다. 대상과 거의 같은 59.95㎡의 개별 거래가 140,000,000원~180,000,000원으로 넓게 분포하므로 호수 상태와 층 차이를 함께 확인해야 합니다.
• 최상층 상태 확인. 대상은 20층 건물의 20층입니다. 내부 상태와 실제 이용상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 절차는 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 다시 대조해야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 채권최고액 기준 49,872,000원의 미배당이 예상되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인의 승계부담을 혼동하지 않아야 합니다.
• 회차 시나리오. 현재는 신건 148,000,000원이며 제공 시나리오상 1회 유찰 시 118,400,000원, 2회 유찰 시 94,720,000원입니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보수적으로”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 2024년 10월 28일 배용범 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체가 복잡해서 피해야 할 사건은 아닙니다.

반면 현재 신건의 실질취득액 148,000,000원은 최근 12개월 실거래 전체 평균 142,208,333원의 104.1%입니다. 특히 최신 105,000,000원 거래는 대상과 다른 54.28㎡이고, 대상과 유사한 59.95㎡ 거래도 140,000,000원부터 180,000,000원까지 편차가 큽니다. 결국 이 물건은 인수 위험이 낮다는 이유만으로 현재 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없는 사건입니다. 권리는 단순하지만, 응찰 판단의 승부처는 59.95㎡ 개별 실거래와 20층 호수 상태를 대조해 148,000,000원의 적정성을 확인하는 데 있습니다.