서울남부지방법원 2024타경4022. 강서구 화곡동 성은빌라 B동 제3층 제302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 표면적으로는 감정가 186,000,000원에서 10회 유찰돼 최저매각가가 19,972,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 박현정은 2021.11.30. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.06.09. 압류보다 앞섭니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서 매각대금 19,972,000원 중 집행비용 759,496원을 제외한 19,212,504원이 임차인에게 배당되는 구조이고, 보증금 240,000,000원 중 220,787,496원이 남습니다. 낙찰가 19,972,000원에 이 인수액을 더하면 현금 부담의 합계는 240,759,496원이며, 권리분석 관점에서는 실질취득이 사실상 보증금 240,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로22길 33, 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.45㎡ · 제3층 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 · 사용승인일 2000.02.03. |
| 소유자 | 서종진 · 2021.08.27. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 19,972,000원 (10회 유찰) |
| 청구액 | 249,442,622원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차인 선순위가 핵심
말소기준권리는 2023.06.09. 국의 압류입니다. 이후의 2023.12.08. 주택임차권등기와 2024.08.27. 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각에 따라 소멸하지만, 임차인 박현정의 대항력은 임차권등기일이 아니라 전입·점유일 2021.11.30.을 기준으로 판단합니다. 이 날짜가 말소기준권리보다 앞서므로, 보증금 미배당분의 인수위험은 그대로 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.11.30. | 2021.11.08. | 대항력 있음우선변제미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
확인되는 동일 면적 실거래는 전용 48.45㎡, 3층의 2021.08 거래 250,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신거래가 모두 250,000,000원으로 잡혀 있지만 표본이 1건이고 거래시점도 2021.08이므로, 현재 시세를 정밀하게 보여주는 자료로 보기에는 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 48.45㎡ | 3 | 250,000,000원 |
최저매각가 19,972,000원은 이 실거래의 8.0%에 불과하지만, 이 비율은 투자판단에 사용할 수 있는 가격 메리트가 아닙니다. 실제로는 임차보증금 인수 때문에 실질취득이 약 240,000,000원 수준이고, 확인되는 실거래 250,000,000원의 약 96%입니다. 차이는 약 4% 수준에 그칩니다. 게다가 비교 거래가 2021.08 한 건뿐이므로 “최저가가 시세보다 92% 싸다”는 식의 해석은 잘못입니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 759,496원 |
| 1. 임차인 박현정 보증금 | 240,000,000원 | 19,212,504원 |
| 2. 갑구 16번 경매개시결정 · 박현정 | 249,442,622원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 임차보증금 부족분은 220,787,496원으로 매수인 인수 대상입니다. 11회 유찰 시 예상 인수액은 224,709,997원, 12회 유찰 시 227,847,997원으로 증가합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 19,972,000원 | 220,787,496원 | 240,759,496원 |
| 11회 유찰 시 | 15,977,600원 | 224,709,997원 | 240,687,597원 |
| 12회 유찰 시 | 12,782,080원 | 227,847,997원 | 240,630,077원 |
낙찰가가 19,972,000원에서 15,977,600원, 다시 12,782,080원으로 내려가도 미배당 보증금이 220,787,496원 → 224,709,997원 → 227,847,997원으로 늘어납니다. 그래서 매각가와 인수액의 합계는 약 240,600,000원~240,800,000원 범위에 머뭅니다. 유찰이 더 진행돼도 실질취득가격이 크게 싸지지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·공원 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층, 통칭 성은빌라 B동이며 사용승인일은 2000.02.03.입니다.
- 도로. 필지 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 182.0㎡, 완경사 세로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 총 8세대이며 확인되는 동일 면적 실거래는 2021.08의 250,000,000원 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 회차 인수액 220,787,496원을 반드시 낙찰가와 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 박현정의 전입 2021.11.30., 확정일자 2021.11.08., 보증금 240,000,000원 및 배당요구 여부를 매각물건명세서·임차권등기·현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 반복 유찰 착시 주의. 10회 유찰로 최저가가 감정가의 약 11%까지 하락했지만, 유찰될수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 거의 변하지 않습니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 거래가 2021.08 한 건뿐이므로 250,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 추가 비교자료가 필요합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일 이름이므로 임대차와 채권관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 권리 선후 확인. 임차권등기 자체는 말소기준 이후지만 전입·점유가 2021.11.30.으로 말소기준 2023.06.09.보다 빠르다는 점이 핵심입니다.
맺으며 — “1,997만원짜리 경매”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 186,000,000원이 10회 유찰돼 19,972,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 240,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액이 220,787,496원입니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하게 되는 경제적 취득비용은 낙찰가와 인수액을 합쳐 약 240,000,000원 수준입니다.
확인되는 비교 거래 250,000,000원보다 약간 낮은 수준이지만, 그 거래는 2021.08의 단 1건이고 이번 물건은 이미 10회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 보증금 인수까지 포함한 약 2.4억원의 실질취득가격이 현재 가치에 맞는가입니다. 유찰이 더 진행되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나는 구조라, 단순히 다음 회차를 기다린다고 가격 메리트가 크게 커지는 물건도 아닙니다.
