서울남부지방법원 2024타경4022. 강서구 화곡동 성은빌라 B동 제3층 제302호, 전용 48.45㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 186,000,000원이지만 8회 유찰돼 최저매각가는 31,206,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 매수인이 최종적으로 부담할 금액이 아닙니다. 임차인 박현정은 2021.11.30. 전입·점유했고, 말소기준인 2023.06.09. 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
임차보증금은 240,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 뺀 30,244,292원만 배당받고, 남은 209,755,708원은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가가 추가로 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 실질취득액은 계속 약 240,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경4022 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 초록마을로22길 33, 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.45㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2000.02.03. · 8세대 |
| 소유자 | 서종진 (2021.08.18. 매매, 거래가 250,000,000원 · 2021.08.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 31,206,000원 (8회 유찰, 감정가의 16.78%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박현정 / 249,442,622원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘임차보증금 인수’가 핵심
말소기준은 2023.06.09. 강서세무서장의 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하지만, 박현정의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2021.11.30.입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수한다고 명시돼 있어, 임차권등기가 지워지는 것과 보증금 인수의무가 사라지는 것은 별개입니다.
등기 연혁에는 과거 근저당권·압류·가압류가 다수 나타나지만, 한국주택은행·영등포농업협동조합· 인천수산업협동조합·남서울농업협동조합의 근저당권과 서울신용보증재단 가압류 등은 각각 말소 또는 해제 등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 실질적인 인수 핵심은 박현정의 임차보증금 부족분입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현정 건물전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.11.30. 2021.11.08. | 2023.12.08. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.41억으로 비교해야 한다
성은빌라 B동은 8세대 규모로, 대상 면적 48.45㎡와 일치하는 확인 가능 거래는 2021.08. 3층 250,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 250,000,000원으로 표시되지만, 확인되는 최신 거래월이 2021.08.이고 표본도 1건뿐이므로 현재 시세를 단정할 만큼 충분하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 48.45㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | 48.45㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 회차 실질취득액 240,961,708원은 최신 거래 250,000,000원의 96.4%로, 차이는 9,038,292원에 불과합니다. 최저가만 비교하면 시세의 12.5%처럼 보이지만, 보증금 인수까지 포함하면 할인 폭은 약 3.6%로 축소됩니다. 게다가 비교 거래가 2021.08. 1건뿐이어서 가격 가점을 줄 근거도 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 961,708원 |
| 1. 임차인 박현정 보증금 | 240,000,000원 | 30,244,292원 |
| 미배당 임차보증금 | - | 209,755,708원 인수 |
| 한국주택은행 근저당 | 36,400,000원 | 0원 |
| 영등포농업협동조합 근저당 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인천수산업협동조합 근저당 | 61,100,000원 | 0원 |
| 서울신용보증재단 가압류 | 5,000,000원 | 0원 |
| 우리파이낸셜 강제경매 | 249,442,622원 | 0원 |
| 남서울농업협동조합 근저당 | 132,000,000원 | 0원 |
| 박현정 강제경매 | 249,442,622원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 등기 연혁상 과거 근저당권·가압류에는 말소·해제 기록도 확인되므로 실제 배당순위와 채권 존부는 최신 등기부, 채권계산서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다. 당해세가 있으면 배당액과 임차보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
유찰별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 31,206,000원 | 209,755,708원 | 240,961,708원 |
| 9회 유찰 시 | 24,964,800원 | 215,884,566원 | 240,849,366원 |
| 10회 유찰 시 | 19,971,840원 | 220,787,653원 | 240,759,493원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·공원이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 3층 302호이며, 사용승인일은 2000.02.03.입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 완경사의 세로장방형 토지로 북서측과 남서측의 폭 약 4m 포장도로에 각각 접합니다. 토지면적은 182㎡, 공시지가는 2,834,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인 가능한 실거래가 1건에 그칩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰도 8.0회로, 빠른 재매각을 전제로 한 접근에는 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 박현정이 신청채권자와 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 이체내역, 전입세대열람, 확정일자 원부와 점유 현황을 대조하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있고 당해세라면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있지만 현재 실제 점유자가 누구인지, 열쇠 인도와 명도 협의가 가능한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 과거 권리 말소 대조. 등기 연혁에 과거 근저당권·가압류·압류와 말소 기록이 함께 있으므로 최신 등기부에서 현존 권리만 다시 선별하세요.
- 가격 표본 보수적 적용. 확인 가능한 거래는 2021.08. 250,000,000원 1건뿐입니다. 개별 상태·수선비·점유와 거래 공백을 반영해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차 서류·세금 교부청구와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “3,120만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 8회 유찰도, 감정가 대비 16.78%라는 할인율도 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 매수인이 부담하는 총액은 현재 회차에서 240,961,708원, 10회 유찰 시에도 240,759,493원입니다. 최저가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득액이 약 2.4억원에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
확인 가능한 최신 거래 250,000,000원과 비교하면 실질취득액은 96.4% 수준이지만, 거래가 2021.08. 1건뿐이고 8세대 다세대가 이미 8회 유찰됐다는 점을 고려하면 할인 폭이 충분하지 않습니다. 명목 가격은 매우 낮지만 실제 가격은 시세에 가깝고, 권리 부담과 환금성 부담은 큽니다. 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액을 먼저 보는 순간 실체가 드러납니다.