대전지방법원 2025타경502195. 세종특별자치시 어진동 세종리슈빌에스 5층 511호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형) 1개호이고, 사건상 용도 표기는 근린시설입니다. 현재 소유자는 김세영이며 2020년 11월 15일 매매를 원인으로 거래가 106,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가장 앞선 현존 인수권리인 전윤영의 주택임차권입니다.
전윤영은 2022년 2월 18일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 1월 26일, 보증금은 110,000,000원입니다. 2024년 2월 23일 임차권등기가 됐으며 배당요구도 했습니다. 강제경매개시결정은 2025년 4월 8일이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 원칙대로라면 현재 최저가 84,000,000원에서 집행비용을 제외한 배당 후 부족분 27,912,000원이 매수인에게 남을 구조입니다. 그러나 이 사건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 548 세종리슈빌에스 5층 511호 · 한누리대로 496 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 표기 · 도시형생활주택(원룸형) 1개호 · 전용 19.8015㎡ 대상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 17층 건물 중 5층 511호 · 2014.05.30 사용승인 |
| 소유자 | 김세영 · 2020.11.15 매매 · 거래가액 106,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,918,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 잔액 포기 조건
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전윤영 | 전유부분 전부 · 2022.02.18 | 2022.01.26 | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
전윤영은 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 언급된 주체이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차 배당계산만 보면 전윤영의 보증금 중 82,088,000원이 배당되고 27,912,000원이 남지만, 매각조건에 따라 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하므로 매수인 인수는 실질 0원입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 84,000,000원
같은 세종리슈빌S에서 대상 면적과 매칭된 최근 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 114,777,500원, 최신 거래는 2026년 7월 111,830,000원입니다. 현재 최저가이자 포기 조건 반영 실질취득액인 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.2%입니다. 이 사건은 대항력 임차인이 존재하지만 잔액 포기 조건 때문에 시세 비교 기준을 110,000,000원 보증금이나 111,912,000원의 단순 합산값으로 잡지 않고, 실질취득 84,000,000원으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.8㎡ | 7 | 111,830,000원 |
| 2026.06 | 19.8㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 19.35㎡ | 8 | 119,000,000원 |
| 2026.04 | 19.35㎡ | 11 | 114,500,000원 |
| 2026.03 | 19.35㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 19.35㎡ | 15 | 117,000,000원 |
| 2026.02 | 19.35㎡ | 15 | 117,000,000원 |
| 2026.02 | 19.35㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 19.35㎡ | 8 | 116,000,000원 |
| 2026.02 | 19.35㎡ | 8 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 19.35㎡ | 11 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 18.03㎡ | 16 | 116,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 114,777,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 전윤영 보증금 | 110,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 115,918,816원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 27,912,000원이지만, 이 사건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 조건 매각이므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치로 제시된 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사체육관 북서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·대단위 아파트단지·정부청사·업무용 빌딩·나지 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 BRT 정류장과 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 1개호로 이용 중이며, 사건 용도 표기는 근린시설입니다. 아파트로 전제해 평가할 물건이 아닙니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 세종리슈빌S는 총 1개 동 299세대, 2014.05.30 사용승인 건물입니다.
- 환금성. 최근 거래는 존재하지만 경매 통계상 평균 유찰횟수 9.0회, 매각률 0.0으로 제시돼 반복 유찰의 원인을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기 조건 원문 확인. 매각물건명세서의 “임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각” 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 전윤영의 보증금 110,000,000원, 전입 2022.02.18, 확정일자 2022.01.26, 임차권등기 2024.02.23의 연속성을 확인하세요.
- 중복 임차인 계산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 언급된 주체이며 실제 임차인은 전윤영 1명입니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 실거래보다 낮지만 반복 유찰은 가격 외 용도·수요·점유·상품성 요인이 존재할 수 있다는 신호입니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면·인근 탐문·외부 관찰 등에 따른 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 최신 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 매력의 근거는 포기 조건까지 확인한 뒤 완성된다”
현재 회차 최저가는 84,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 114,777,500원입니다. 가격만 보면 최근 시세 대비 73.2%로 내려와 있습니다. 동시에 이 사건에는 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 존재합니다. 일반적인 구조라면 현재 회차에서 27,912,000원이 매수인 인수로 이어지지만, 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 임차인 및 주택임차권 승계인의 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원입니다.
따라서 핵심은 “최저가 84,000,000원 + 인수 27,912,000원”이 아니라 포기 조건을 반영한 실질취득 84,000,000원입니다. 다만 이미 9회 유찰됐고, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형이며 사건 용도 표기는 근린시설입니다. 최근 거래보다 가격이 낮다는 점은 분명한 장점이지만, 반복 유찰이라는 시장 신호와 매각조건 의존성을 함께 반영하면 가격 메리트는 있으나 권리조건·환금성 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
