대전지방법원 2025타경502195. 세종특별자치시 어진동 세종리슈빌에스 5층 511호, 감정상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형) 1개호입니다. 감정가는 120,000,000원인데 8회 유찰로 최저매각가가 6,918,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 등기부에는 2024.02.23. 임차권등기가 있고, 임차인은 2022.02.18. 전입, 2022.01.26. 확정일자, 보증금 110,000,000원으로 확인됩니다.
이 구조에서는 낙찰가가 내려가도 매수인의 총 부담이 함께 내려가지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 배당되지 못한 보증금이 인수로 남기 때문입니다. 현재 회차 기준 낙찰가 6,918,000원 중 집행비용 524,524원을 제외한 6,393,476원만 임차인에게 배당되고, 나머지 103,606,524원은 매수인 인수로 표시됩니다. 즉 시세 비교는 최저가가 아니라 보증금 110,000,000원 안팎의 실질취득으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 548 세종리슈빌에스 5층 511호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) 1개호 · 전용 19.8015㎡ · 17층 중 5층 |
| 소유자 | 김세영 (2020.11.19. 거래가 106,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 6,918,000원 (8회 유찰, 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,918,816원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 더 중요하다
말소기준은 2025.04.08. 강제경매개시결정으로 표시됩니다. 그런데 그보다 앞선 2024.02.23. 주택임차권등기가 있고, 그 임차권의 전입일은 2022.02.18.입니다. 이 임차인은 보증금 110,000,000원, 확정일자 2022.01.26., 배당요구일 2024.02.23.로 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 위험 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전윤영 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.02.18 | 2022.01.26 | 110,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보입니다. 매각물건명세서에도 주택임차권등기(2024.02.23. 접수번호 제14661호 / 대전지방법원 세종특별자치시법원 2024카임7)가 인수권리로 명시되어 있습니다. 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어, 쟁점은 토지권리가 아니라 임차보증금 인수입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세종리슈빌S 동일 면적권 최근 실거래 12건의 평균은 115,500,000원입니다. 거래 범위는 110,000,000원~120,000,000원이고, 현재 물건의 실질취득 기준은 임차보증금 110,000,000원 안팎입니다. 따라서 “최저가 691만원이라 시세의 6%”가 아니라, 실질취득 1.1억이 실거래 평균의 95.2%라는 관점이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.35㎡ | 11 | 114,500,000원 |
| 2026.03 | 19.35㎡ | 17 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 19.35㎡ | 15 | 117,000,000원 |
| 2026.02 | 19.35㎡ | 15 | 117,000,000원 |
| 2026.02 | 19.35㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2026.02 | 19.35㎡ | 8 | 116,000,000원 |
| 2026.02 | 19.35㎡ | 8 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 19.35㎡ | 11 | 116,000,000원 |
| 2025.12 | 18.03㎡ | 16 | 116,000,000원 |
| 2025.10 | 18.03㎡ | 15 | 115,000,000원 |
| 2025.09 | 19.35㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 19.35㎡ | 9 | 114,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 115,500,000원 |
실질취득이 실거래 최저가와 비슷한 구간이라, 권리위험을 감수하면서까지 큰 할인이라고 보기는 어렵습니다. 더구나 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 8.0회로 표시되어, 이 가격대까지 내려온 이유가 단순 저평가가 아니라 인수권리 부담에 있다는 점을 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 524,524원 |
| 1. 임차인 전윤영 보증금 | 110,000,000원 | 6,393,476원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 5,493,360,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 한산농업협동조합 | 61,200,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,918,816원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 끝납니다. 임차보증금 부족분 103,606,524원이 매수인 인수로 계산되며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사체육관 북서측 인근 세종리슈빌에스 5층 511호입니다. 주위는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 정부청사, 업무용 빌딩, 나지 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재합니다. 차량 운행빈도와 편의시설 접근성 기준으로 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 중 5층, 2014.05.30. 사용승인입니다. 위생·급배수설비, 지역난방, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 광로3류와 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없음으로 표시됩니다.
- 환금성. 세종리슈빌S는 총 299세대, 최근 실거래 12건 평균 115,500,000원입니다. 다만 이 물건은 인수권리 때문에 일반 매수자가 체감하는 진입장벽이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가 착시 금지. 최저가 6,918,000원은 가격판단 기준이 아닙니다. 실질취득은 임차보증금 110,000,000원 안팎으로 봐야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 2024.02.23. 접수번호 제14661호 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 보증금, 전입, 확정일자, 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 후 부족분 확인. 현재 회차 기준 임차인 배당은 6,393,476원, 부족분은 103,606,524원으로 계산됩니다. 회차가 바뀌면 배당액과 인수액도 함께 달라집니다.
- 명도·점유 리스크. 임차권등기 상태라도 실제 점유, 열쇠 인도, 내부 상태 확인 문제는 별도입니다. 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부는 표준적 이용상황 기준 평가입니다.
- 관리비·공과금 확인. 도시형생활주택·상업지 건물은 공용부분 관리비 체납이 부담될 수 있으니 입찰 전 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “8회 유찰 = 기회”가 아니라 “인수권리 반영”
이 물건의 숫자는 극단적으로 보입니다. 감정가 120,000,000원이 8회 유찰되어 최저가가 6,918,000원까지 내려왔으니 얼핏 대폭 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 핵심은 보증금 110,000,000원의 대항력 있는 임차권등기입니다. 현재 회차 배당 후 부족분 103,606,524원이 매수인 인수로 남아, 실질취득은 결국 보증금 1.1억 안팎으로 고정됩니다. 최근 실거래 평균 115,500,000원과 비교하면 큰 폭의 안전마진이 아니라, 권리 부담을 안고 시세 하단에 접근하는 물건입니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 싸지만, 물건은 싸지 않습니다.