광주지방법원 2026타경30151. 담양군 월산면 중월리 111-15 소재 부동산으로, 토지 650㎡와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 유봉근이며 2007.01.25. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 감정평가상 건물은 조립식 판넬조 조립식판넬지붕 단층이고, 방 3실·거실·주방·욕실·다용도실 등의 단독주택으로 이용 중입니다.
등기상 핵심은 2023.08.29. 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원, 채무자는 유봉근이며 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 광주은행·하나카드·담양농협 가압류와 2026.01.19. 임의경매개시결정, 2026.01.22. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30151 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 111-15 · 도로명주소 담양군 월산면 도개길 230 |
| 법원 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 단독주택 · 방3실·거실·주방·욕실·다용도실 등 |
| 건물 구조 | 조립식 판넬조 조립식판넬지붕 단층 · 사용승인 1996.04.30. |
| 토지 | 650㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유봉근 |
| 감정가 / 최저가 | 167,728,900원 / 167,728,900원 (신건) |
| 청구액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 임차보증금이나 대항력 임차인에 따른 승계액은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2023.08.29. 근저당권이고, 이후 현재 남아 있는 가압류 3건과 임의경매개시결정·국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 실질취득은 현재 최저가와 동일
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 167,728,900원입니다. 대항력 임차인이나 별도 인수 권리가 없어 현재 회차 기준 실질취득액도 167,728,900원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100% | 167,728,900원 | 157,195,727원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80% | 134,183,120원 | 190,271,866원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64% | 107,346,496원 | 216,732,777원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 167,728,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,148,205원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 국옥선 | 240,000,000원 | 164,580,695원 |
| 3. 갑구 21번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 5,598,667원 | 0원 |
| 4. 갑구 22번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,912,154원 | 0원 |
| 5. 갑구 23번 가압류 · 담양농업협동조합 | 66,265,601원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 321,776,422원 중 164,580,695원이 채권자에게 배당되고, 157,195,727원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 월산초등학교 남서측 인근이며, 주위는 농가주택과 전·답 등 농경지가 소재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측에 버스승강장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 조립식 판넬조 조립식판넬지붕 단층으로, 외벽은 판넬 등, 내벽은 벽지·타일 등, 바닥은 장판지·타일 등, 창호는 새시 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 기름보일러 개별난방설비, 태양광설비 3kw가 설치돼 있습니다.
- 토지. 650㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 46,700원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역), 농업진흥구역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현장에서 제시외 부분의 위치·규모·이용상태를 확인해야 합니다.
- 용도 표시 대조. 법원 용도는 연립/다세대 + 토지이지만 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건축물 공부와 실제 이용형태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 농지 관련 조건. 토지는 지목이 대이지만 농림지역·농업진흥구역으로 지정돼 있으므로 토지이용계획과 향후 이용 제한을 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 157,195,727원의 채권 미배당이 예상되지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·배당 원본 확인. 2026.01.22. 국의 압류가 있고 배당 계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 세액을 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 점유·현황 확인. 임차인은 없지만 단독주택으로 이용 중인 현황과 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 확인은 꼼꼼하게”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2023.08.29. 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인이 없어 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 매각대상 자체는 단순한 공동주택 한 호가 아닙니다. 토지 650㎡와 단독주택 이용 건물, 제시외 건물이 함께 묶여 있고 토지는 농림지역·농업진흥구역입니다.
따라서 이 물건은 권리분석보다 물건분석의 비중이 큰 사건으로 보는 편이 맞습니다. 신건 최저가는 167,728,900원이고, 1회 유찰 시 134,183,120원, 2회 유찰 시 107,346,496원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 어느 회차에 접근하더라도 권리 인수는 0원이지만, 실제 입찰 판단은 제시외 건물의 범위와 현황, 단독주택 이용상태, 토지 규제를 확인한 뒤 내려야 합니다.
