의정부지방법원 2025타경73903. 의정부시 호원동 250-33, 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 송명수이며 2022년 3월 11일 거래가 280,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 경기시흥신용협동조합 근저당 2건과 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022년 12월 22일 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 이영민의 전입·점유개시는 2022년 2월 25일로 이보다 앞서 대항력이 있습니다.
통상 이 구조라면 보증금 2.80억 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 현재 매각가 2.68억을 가정한 배당표에서도 집행비용 4,552,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 263,448,000원이 배당돼 16,552,000원이 부족합니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 채권자 주택도시보증공사가 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 주택임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73903 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 250-33 4층 402호 · 도로명 경기도 의정부시 평화로243번길 59 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 중 4층 402호 |
| 전용면적 | 59.69㎡ |
| 사용승인일 | 2015.07.28 |
| 소유자 | 송명수 (2022.03.11. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2022.12.22 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 앞선 이영민의 임대차계약일은 2021.12.30, 확정일자는 2022.02.07, 전입·점유개시는 2022.02.25입니다. 따라서 이영민은 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 이후 안성시 압류, 국민행복기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 추가 압류들은 매각으로 소멸합니다.
| 구분 | 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이영민 | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 중복 합산 안 함 | 별도 판정 안 함 | 별도 판정 안 함 | 이영민 보증금 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’ 표시는 이영민 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 2.15억을 봐야 한다
미래홈타운2의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 247,500,000원이지만, 2022년 3월의 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 왜곡이 생길 수 있습니다. 최신 거래는 2026년 9월 215,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 이 1건과 동일한 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.14㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 59.69㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 247,500,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 268,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 215,000,000원의 124.7%입니다. 최근 거래가 과거 거래군보다 23.2% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 247,500,000원과 비교해도 현재 신건을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 최신 시장 가격보다 53,000,000원 높은 출발가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 이영민 보증금 | 280,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 국민행복기금 가압류 | 16,005,266원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산에서는 이영민 보증금 중 16,552,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수가 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 기계적 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 268,000,000원 | 16,552,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 214,400,000원 | 69,401,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 171,520,000원 | 111,681,280원 | 실질 0원* |
대항력 있는 보증금 280,000,000원이 매각가보다 큰 구조라 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 청구 포기 확약 때문에 그 인수가 매수인에게 실질적으로 전가되지 않는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차의 경제적 비교 기준은 최저가 268,000,000원 = 실질취득 268,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 미래홈타운2는 총 8세대입니다.
- 입지. 의정부시 호원동 소재 망월사역 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택과 일반주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 중 4층 402호, 사용승인일은 2015.07.28입니다. 난방·승강기·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 실거래가 2건뿐이어서, 가격 판단 시 거래 표본이 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 실제 임차인은 이영민 1명이며, 보증기관 승계 표시는 동일 보증금의 대위·승계 관계입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세 우선. 전체 평균 247,500,000원보다 2026.09 최신 거래 215,000,000원과 최근 12개월 평균 215,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 -23.2%입니다. 현재 268,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차. 확약이 있더라도 매각 후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는지 서류와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 현재 매각가 268,000,000원 기준으로도 기계적 미배당액이 16,552,000원 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 매수인 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 핵심 인수위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득가는 268,000,000원이고, 최신·최근 12개월 실거래는 215,000,000원입니다. 비율로는 124.7%, 최근 추세도 -23.2%입니다. 과거 280,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 가격을 우선하면 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 시장보다 높다. 이 사건은 권리가 아니라 가격이 등급을 끌어내리는 물건입니다.
