대전지방법원 2025타경502261. 세종특별자치시 어진동 푸르지오시티 18층 1849호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 한해란이며 2021.04.29 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 87,500,000원입니다. 감정가는 87,000,000원인데 10회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,457,000원까지 내려왔습니다.
그런데 이 사건은 최저가 하락이 곧 매수인의 총 부담 감소로 연결되지 않습니다. 위태윤의 임차보증금이 95,000,000원이고 전입·점유·확정일자가 모두 2022.07.21입니다. 등기된 주택임차권 역시 2024.07.23 접수돼 2024.08.22 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 18층 1849호 · 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 지하4층 / 지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.04.29 소유권이전 · 거래가액 87,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 2,457,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 위태윤 / 95,101,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2024.08.22 국 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 위태윤의 주택임차권은 2024.07.23에 등기됐고, 실제 전입·점유·확정일자는 2022.07.21로 더 빠릅니다. 등기부상 해당 임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 위태윤 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.21 / 2022.07.21 | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
위태윤은 배당요구를 했고 확정일자가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 배당요구를 했다는 사실만으로 부족분이 사라지는 구조는 아닙니다. 현재 매각가가 보증금에 비해 극히 낮아 배당 후 남는 92,987,226원을 매수인이 떠안습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총 부담은 약 95,000,000원대
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 급격히 낮아져도 매수인의 실질취득은 보증금 부근에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,457,000원 | 92,987,226원 | 95,444,226원 |
| 11회 유찰 시 | 1,719,900원 | 93,711,058원 | 95,430,958원 |
| 12회 유찰 시 | 1,203,930원 | 94,217,741원 | 95,421,671원 |
현재 회차 실질취득 95,444,226원은 감정가 87,000,000원의 109.7%입니다. 11회·12회까지 더 유찰되더라도 인수액이 증가해 총 부담은 각각 95,430,958원, 95,421,671원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건은 “유찰 횟수가 늘수록 싸지는 물건”이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 444,226원 |
| 1. 임차인 위태윤 보증금 | 95,000,000원 | 2,012,774원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 위태윤 | 95,101,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당분 92,987,226원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 444,226원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 푸르지오시티 18층 1849호는 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 한국토지주택공사 세종특별본부 북서측 인근으로 업무시설·오피스텔·주상복합·근린생활시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 본건 사면으로 대로 및 중로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 대로2류·대로3류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 3,785,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 유찰 이력. 현재까지 10회 유찰됐다는 사실 자체가 가격뿐 아니라 권리구조와 응찰 수요를 함께 점검해야 할 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,457,000원이 매수인의 총 취득비용이 아닙니다. 현재 기준 실질취득은 95,444,226원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 위태윤의 보증금 95,000,000원 중 현재 계산상 92,987,226원이 매수인 인수입니다.
- 임차권 원본 대조. 2022.07.21 전입·점유·확정일자와 2024.07.23 임차권등기명령 2024카임1172의 성립 자료를 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 위태윤으로 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·강제경매 청구채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 11회 유찰 시 실질취득 95,430,958원, 12회 유찰 시 95,421,671원으로 총 부담이 거의 낮아지지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·전입·세무·대출 조건을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 2,457,000원이 아니라 임차보증금 95,000,000원입니다. 위태윤은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖추고 있고, 현재 회차에서 배당되지 않는 92,987,226원이 매수인에게 인수됩니다. 그래서 실질취득은 95,444,226원으로 감정가보다 높습니다.
더 중요한 점은 추가 유찰을 기다려도 구조가 거의 바뀌지 않는다는 것입니다. 11회 유찰 시 매각가는 1,719,900원으로 떨어지지만 인수액은 93,711,058원으로 늘고, 12회 유찰 시 매각가는 1,203,930원이지만 인수액은 94,217,741원으로 커집니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 계속 약 95,000,000원대에 고정됩니다. 10회 유찰이라는 숫자보다 대항력 임차권과 동일인 관계를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
