5,015,000원
대전지방법원 2025타경502261. 세종시 어진동 푸르지오시티 18층 1849호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 한해란은 2021년 거래가 87,500,000원에 취득했고, 2022년 위태윤과 보증금 95,000,000원의 임대차가 시작됐습니다. 임차인은 2022년 7월 21일 전입·점유·확정일자를 갖추고 2024년 7월 23일 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준은 그보다 늦은 2024년 8월 22일 세종세무서장의 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권은 말소기준보다 앞서고, 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분이 낙찰자에게 넘어갑니다. 이 사건에서 봐야 할 숫자는 5,015,000원의 최저가가 아니라 95,490,270원의 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 18층 1849호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 364 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 · 지하 4층 / 지상 20층 중 18층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.04.29. 소유권이전, 거래가 87,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 5,015,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 위태윤 / 95,101,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰자에게 남는다
말소기준 압류 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 위태윤의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 약 2년 앞서고, 임차권등기도 말소기준보다 먼저 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 2024년 7월 23일 접수된 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 위태윤 | 주택 전부 주거(임차권등기) | 2022.07.21 | 2022.07.21 | 95,000,000원 | 배당요구 있음 2024.07.23 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 90,475,270원 |
② 가격 비교 — 유찰돼도 총부담은 약 9,500만원
이 사건은 시세를 최저가와 비교하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 초과하므로 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액은 줄고 매수인 인수액은 늘어납니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수액은 보증금 95,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 5,015,000원 | 90,475,270원 | 95,490,270원 |
| 9회 유찰 시 | 3,510,500원 | 91,952,689원 | 95,463,189원 |
| 10회 유찰 시 | 2,457,350원 | 92,986,882원 | 95,444,232원 |
현재 실질취득 95,490,270원은 감정가 87,000,000원보다 8,490,270원 높고, 감정가의 109.8%입니다. 9회 또는 10회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 각각 95,463,189원, 95,444,232원으로 거의 변하지 않습니다. 추가 유찰은 싸지는 과정이 아니라 낙찰가가 인수액으로 이동하는 과정에 가깝습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 490,270원 |
| 1. 임차인 위태윤 보증금 | 95,000,000원 | 4,524,730원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 위태윤 | 95,101,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 임차보증금에 우선 배당됩니다. 임차보증금 부족분 90,475,270원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 푸르지오시티 18층 1849호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국토지주택공사 세종특별본부 북서측 인근에 있으며, 업무시설·오피스텔·주상복합·근린생활시설·공공시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 건물로 지하 4층·지상 20층 규모이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 6,879㎡ 부지로 사면이 대로 및 중로에 접하며, 공시지가는 1㎡당 3,785,000원입니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며, 대로2류·대로3류·중로1류·중로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 응찰 수요. 8회 유찰된 업무시설(오피스텔) 물건인 만큼, 최저가보다 실질취득액과 실제 환금 가능 가격을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 현재 회차 기준 최저가 5,015,000원과 인수액 90,475,270원을 합친 95,490,270원을 자금 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 9회 유찰 시 실질취득 95,463,189원, 10회 유찰 시 95,444,232원으로 총부담은 거의 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.07.18., 전입·점유·확정일자 2022.07.21., 임차권등기 2024.07.23.의 원본과 현재 배당요구 상태를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 위태윤이 임차권자이자 강제경매 신청채권자이므로 임대차보증금 채권과 신청채권의 관계, 실제 금전 지급과 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설로 표시되지만 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이므로, 건축물대장상 용도와 사용·임대 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표에 따라 임차보증금 미배당분이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.
맺으며 — “501만원 낙찰”이 아니라 “9,549만원 취득”
이 물건의 최저매각가는 5,015,000원이지만, 그것이 매수인의 실제 취득비용은 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 미배당분 90,475,270원을 인수하면 현재 회차 실질취득은 95,490,270원입니다. 이는 감정가 87,000,000원의 109.8%로, 감정가보다 8,490,270원 높습니다.
8회 유찰이라는 숫자도 가격 메리트를 만들지 못합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 9회·10회 유찰 시에도 총부담은 약 95,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계 확인 문제, 업무시설(오피스텔) 용도, 반복 유찰까지 겹칩니다. 최저가의 착시는 매우 크고, 실질취득 기준으로는 감정가를 웃도는 인수형 물건입니다.