의정부지방법원 2026타경146. 이 물건의 등기상 소유자는 이설향이고, 사건상 용도 표시는 도시형생활주택입니다. 다만 감정평가의 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 권리 흐름에서 핵심은 2024.01.03 설정된 하나은행 근저당권 459,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2026.02.03 서울신용보증재단의 가압류 11,041,658원과 2026.03.24 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차인은 현황조사상 (주)크린롤(대표자 김성환) 1명으로 목적물 전부를 점유하며, 보증금 3,000,000원·차임 500,000원입니다. 전입일은 2024.10.17로 말소기준일 2024.01.03보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제권은 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경146 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-1 의정부더리브센텀스퀘어1 지식산업센터1동 4층 410호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 이설향 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 334,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 459,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
2022.09.29 국민은행 근저당 459,600,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.01.03 설정된 하나은행 근저당 459,600,000원입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 하나은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 기준으로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)크린롤(대표자 김성환) | 목적물 전부 | 3,000,000원 | 500,000원 | 2024.10.17 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 대항력이 없으므로 매각 후 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,476,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 459,600,000원 | 328,524,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 11,041,658원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 334,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 470,641,658원, 채권자 예상배당은 328,524,000원이고 미배당은 142,117,658원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 334,000,000원 | 328,524,000원 | 142,117,658원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 267,200,000원 | 262,659,200원 | 207,982,458원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 213,760,000원 | 209,967,360원 | 260,674,298원 | 0원 |
회차가 내려갈 때 달라지는 것은 채권자의 회수액과 미배당 규모입니다. 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 따라서 권리 인수형 물건처럼 최저가 하락분이 보증금 인수로 상쇄되는 구조는 아닙니다. 다만 실거래 자료가 없어 현재 최저가 334,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·지식산업센터·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 지상 10층 건물의 4층 410호이며, 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 주차, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 중로에 각각 접하며, 토지는 장방형 평지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역이며, 준보전산지에 저촉됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,099,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도 표시는 도시형생활주택이지만 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용·인허가·관리규약을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. (주)크린롤이 목적물 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 배당 관계는 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구별. 현재 회차 미배당 142,117,658원은 채권자의 회수 부족액이지 매수인 승계액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 334,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2024.01.03 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 매각가 334,000,000원에서도 채권 미배당이 142,117,658원 발생하고, 1회 유찰 시 207,982,458원, 2회 유찰 시 260,674,298원으로 늘어납니다. 이는 매수인의 인수 위험이 아니라 채권 회수 부족의 문제입니다. 또한 실거래 자료가 없어 감정가·최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인되지 않습니다. 감정 이용상태도 공장(지식산업센터)이므로 권리는 비교적 단순하지만 가격과 용도·환금성 판단은 보수적으로 접근할 사건입니다.
