의정부지방법원 2026타경217. 양주시 장흥면 일영리 ‘휴가든’ 비동 2층 205호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 탐문됐습니다. 등기 흐름의 핵심은 2021년 11월 5일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 326,600,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2026년 5월 11일 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 송태오의 전입일은 2022년 4월 25일로 말소기준권리인 2021년 11월 5일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매수인이 승계할 보증금도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당의 세부 우선순위는 별도 확인이 필요한 영역입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경217 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 일영리 36-2 휴가든 비동 2층205호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 장흥면 권율로 83-15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 · 사용승인 2021.04.15 |
| 대상면적 | 84.912㎡ |
| 소유자 | 박은솔 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 345,662,070원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 2021년 4월 27일 김광현 명의 소유권보존 후 수협은행으로의 신탁등기가 있었고, 이 신탁은 2021년 11월 5일 말소됐습니다. 같은 날 박은솔 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고 수협은행의 근저당권이 설정됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 이 2021.11.05 수협은행 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송태오 | 비동 2층 205호 · 주거 | 2022.04.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 집계 문제도 없습니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구에 따른 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득가는 비교 거래의 150.2%
확인된 휴가든B동 거래는 1건입니다. 2024년 3월, 전용 62.21㎡ 2층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 본건 대상면적은 84.912㎡로 면적이 일치하지 않아 직접적인 동일평형 비교로 보기는 어렵습니다. 그럼에도 현재 최저가 383,000,000원은 이 거래가의 150.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 62.21㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 비교값 | 1건 | — | 255,000,000원 |
현재 회차에서는 인수금이 없으므로 실질취득가 = 최저가 = 383,000,000원입니다. 이는 비교 실거래 255,000,000원보다 128,000,000원 높고, 비율로는 150.2%입니다. 표본이 1건이고 면적도 달라 절대 시세로 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 가격을 ‘비교 거래보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,162,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 326,600,000원 | 326,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,238,000원 |
현재 최저가 383,000,000원 가정 시 수협은행 근저당권은 채권최고액 기준으로 전액 배당되고, 소유자 잔여는 50,238,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 383,000,000원 | 326,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 306,400,000원 | 301,310,400원 | 25,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 245,120,000원 | 240,888,320원 | 85,711,680원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 306,400,000원, 2회 유찰 시 245,120,000원입니다. 권리 구조상 유찰이 이어져도 매수인에게 채권자의 미배당액이 승계되는 것은 아닙니다. 따라서 실질취득액은 각 회차 매각가와 같고, 가격 위험은 낙찰가 자체에서 판단하면 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥면 행정복지센터 북동측 인근이며 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 관광지가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 토지는 도시형생활주택(단지형연립주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 205호이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기설비가 설치된 것으로 탐문됐습니다. 폐문부재로 내부설비 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·일영지구 지구단위계획구역·가축사육제한구역·성장관리권역이며, 공시지가는 547,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 휴가든B동은 24세대이고 확인된 거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 적어 시세 확인과 재매각 가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 현재 실질취득가 383,000,000원은 비교 실거래 255,000,000원의 150.2%입니다. 면적 차이를 감안하더라도 현재가를 단순히 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 비교사례 부족. 거래가 1건뿐이고 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 주변 유사 연립주택과 동일·유사 면적 거래를 추가로 대조해 응찰가 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 임차인 서류 확인. 송태오는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부설비의 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리비 가능성을 반영해야 합니다.
- 명도. 임차인이 점유 중인 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 비용을 예상해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2021년 11월 5일 수협은행 근저당권이고, 임차인 송태오의 전입은 2022년 4월 25일이어서 대항력이 없습니다. 따라서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득가는 383,000,000원이고, 확인된 휴가든B동 실거래 255,000,000원의 150.2%입니다. 물론 거래 면적이 62.21㎡로 본건 84.912㎡와 달라 단순 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 거래 표본 자체가 1건뿐이고 24세대 규모라 현재 감정가를 지지할 충분한 시장 근거도 약합니다. 따라서 이 사건은 권리 위험 때문에 피할 물건은 아니지만, 신건 가격만으로는 매력도가 낮은 물건입니다. 권리는 합격, 가격은 보류입니다.
