의정부지방법원 2026타경232. 포천시 소흘읍 이동교리 뉴송우홈타운 106동 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 153,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.23입니다. 현재 소유자는 정춘희이며 2016.03.03 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 신한은행 채권최고액 108,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 포천세무서 압류, 이경주 근저당 42,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 한화생명보험 가압류 17,018,315원, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 이미 말소된 2016년 포천농업협동조합 근저당과 2020년 국민건강보험공단 압류도 현존 인수권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경232 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 99-24 뉴송우홈타운 106동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 301호 · 사용승인일 2015.12.28 |
| 소유자 | 정춘희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 71,595,906원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2016.03.03 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정·등기된 이경주 근저당, 포천세무서 및 국민건강보험공단 압류, 한화생명보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 2021.02.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김도윤의 전입일은 2021.02.05로, 말소기준일 2016.03.03보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 이 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상이라 배당순위 및 실제 배당액은 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 실질취득 1.53억이 최근 거래의 110.1%
확인된 동일 면적 72.97㎡ 거래는 2025.08, 4층 139,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 139,000,000원으로 집계되어 있으며, 신건 최저가 153,000,000원은 이 가격의 110.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 72.97㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.97㎡ | 1건 | 139,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 153,000,000원입니다. 이는 최근 거래보다 14,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없는 신건 단계에서 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 한 건의 가격만으로 넓은 시세 범위를 확정하는 것도 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이경주 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 17,018,315원 | 58,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 167,018,315원 중 예상배당 150,058,000원, 미배당 16,960,315원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 16,960,315원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 47,131,915원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 71,260,875원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 인수하게 되는 구조가 아닙니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있어 유찰되면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 현재 회차 153,000,000원은 최근 거래 139,000,000원보다 높다는 점이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포천시 소흘읍 이동교리 ‘부인터사거리’ 북측 근거리. 주위는 다세대주택·단독주택·공장·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2015.12.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 계획관리지역·성장관리계획구역 등에 해당합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다.
- 거래 표본. New송우홈타운 106동은 총 8세대로 확인되며, 동일 면적 확인 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 153,000,000원은 확인된 최근 거래 139,000,000원의 110.1%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 임차인 원본 확인. 김도윤의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다.
- 명도. 현 점유자와 실제 점유관계를 확인하고 낙찰 후 인도·명도 절차를 별도로 검토하세요.
- 거래 표본. 동일 면적 실거래가 1건이므로 한 건의 가격만으로 적정가를 단정하지 말고 현장 상태·층·향·수선비를 함께 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 원본 도면과 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 시세 위”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 김도윤도 전입일이 말소기준보다 뒤라 대항력이 없습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 실질취득액 153,000,000원은 확인된 최근 거래 139,000,000원보다 14,000,000원 높고, 비율로는 110.1%입니다. 게다가 동일 면적 거래 표본은 1건에 불과합니다. 따라서 현 단계의 결론은 권리상 인수 0원은 장점이지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 없다입니다. 가격과 임차 세부조건을 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
